Atenção! A Prefeitura de Belo Horizonte está notificando proprietários de imóveis para que promovam a atualização cadastral dos mesmos até o dia 23 de novembro.
Este procedimento permite que a área divergente seja lançada para fins de atualização na arrecadação, já em 2018.
Mas cuidado com as divergências!!!
Os questionamentos relativos ao lançamento poderão ser apresentados durante o período de atendimento especial, que ocorrerá em janeiro.
É necessário um levantamento cadastral feito por profissionais capacitados afim de informar a área correta e dentro do permitido pela legislação, principalmente se o imóvel teve acréscimos de áreas após 16 de janeiro de 2014.
Levantamento pode estar incorreto
Estamos realizando este trabalho para alguns clientes e constatamos que os levantamentos aerofotogramétricos nem sempre indicam a situação real.
Em um caso específico de um galpão industrial a PBH indicou um acréscimo de área de 150 m2. Em visita ao local, constatamos que como o galpão é todo encostado nas divisas, não temos nenhuma possibilidade de área além da indicada no IPTU, que neste caso confere exatamente com a área aprovada em projeto e posterior Habite-se.
Fizemos um relatório para comprovar a nossa modificação e mantivemos a área hoje utilizada para a cobrança do imposto predial. Quando a Prefeitura questionar a não confirmação do acréscimo de área indicado por ela, poderemos apresentar o relatório e comprovar a veracidade dos fatos.
Construções fora dos parâmetros urbanísticos podem ser regularizadas?
Uma dúvida muito comum é com relação às construções que além de excederem a área do cadastro imobiliário não satisfazem os parâmetros urbanísticos.
Belo Horizonte possui ainda hoje grande número de imóveis irregulares, ou seja, construídos sem aprovação nos órgãos regulamentadores e em sua maioria sem seguir os critérios mínimos determinados por zoneamento específico e atividade.
Esta questão poderá ser esclarecida após um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, onde poderemos entender a situação do imóvel, confrontando áreas aprovadas, não aprovadas, passíveis de aprovação ou não passíveis. Esta análise é muito importante pois assumir que o imóvel possui áreas irregulares para cobrança de IPTU pode acarretar problemas futuros.
Temos a possibilidade de regularizar totalmente os imóveis que tenham sido submetidos ao acréscimo de área, mesmo que estes acréscimos estejam fora dos parâmetros urbanísticos. O principal a observar nesta situação é a data de execução destas construções, que deve ser anterior a 16 de Janeiro de 2014, com a devida comprovação.
A chamada lei de anistia permite a regularização dos imóveis por meio da aprovação dos projetos, obras de padronização das calçadas e multas por cada parâmetro infringido.
Mas qual a necessidade de aprovar o meu imóvel que está irregular?
O acompanhamento de um arquiteto no momento anterior à construção de um imóvel é imprescindível para garantir qualidade técnica e funcionalidade ao projeto, entre outros atributos. Além disso, o proprietário precisa solicitar à Prefeitura local uma licença para construir ou alvará de construção, onde terá a aprovação do projeto de acordo com a legislação. A obra precisa ter um Responsável Técnico pelo projeto e outro pela execução da mesma, fato que visa garantir a segurança e mais uma vez qualidade.
Na prática temos ainda hoje muitas construções sendo feitas sem este acompanhamento… Proprietários culpam a burocracia pelo descumprimento do que determina a lei, mas o fato é que depois do imóvel pronto, são vários os problemas encontrados por estes.
Abaixo relacionei alguns. A burocracia evitada inicialmente é substituída por altos valores em multas e até perda de possíveis negócios causadas pela ausência do Habite-se com a área real correta:
- Desvalorização dos imóveis em processos de inventários familiares;
- Impossibilidade de financiamento bancário para investimento no imóvel, quando as áreas são divergentes;
- Dificuldades na obtenção do alvará de funcionamento;
- Dificuldades na obtenção do seguro, no caso de algum sinistro, se o AVCB não estiver coerente com os dados do registro;
- Denúncias em reformas e pequenas ampliações.
No caso de imóveis comerciais temos ainda o maior agravante, a exigência da regularidade do imóvel pelos futuros locatários. A análise da documentação como pré-requisito para a instalação de uma empresa é determinante principalmente em mercados com alta taxa de vacância e muitas vezes esta demanda faz parte da política de governança desta.
Então, recebi o comunicado de atualização cadastral, por onde começo?
Como temos uma data limite para responder à PBH, devemo seguir o seguinte roteiro:
- Levantar e analisar a documentação;
- Vistoriar o imóvel e
- Realizar a mudança ou a confirmação do cadastro.
Após este procedimento, partimos para o processo de regularização das áreas identificadas, que inclui:
- Levantamento cadastral;
- Projeto arquitetônico legal;
- Montagem do processo;
- Protocolo;
- Tramitação e Acompanhamento;
- Aprovação e emissão do Habite-se;
- Obtenção da CND de obra;
- Averbação do Habite-se no registro.
Lembrando que um Habite-se emitido e não averbado não tem valor algum e não resolve a questão da irregularidade na prática.
Autorregularização
O processo para a autoregularização das informações dos imóveis, como descreve o Decreto 16718/2017, pode ser feito pelo proprietário, mas este deve ficar atento às áreas, analisar e confirmar somente o que for correto. Uma ajuda profissional será muito útil já nesta fase, mas imprescindível para obtenção do Habite-se e regularização total do imóvel.
