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Aprovação de Projetos em Contagem – MG

Contagem é a cidade da região metropolitana de Belo Horizonte que atualmente mais atrai os olhares de investidores e incorporadores de Real Estate com foco em logística e indústria.

Localização estratégica, com saída facilitada para os principais eixos (BR 381, BR 262 e BR 040), a cidade que nasceu com vocação industrial é hoje o maior parque industrial de Minas e ocupa também o primeiro lugar no número de metros quadrados de galpões logísticos do estado.

Trabalhando com aprovação de projetos e regularização de empreendimentos nesta cidade, o que mais escuto é: “Contagem é difícil demais de aprovar… “” Demora muito o processo para obtenção de Alvará de Obra?”” Preciso passar pelo RIU?” (Relatório de Impacto Urbano)  

Bem, a resposta não é única para todos, pois sempre varia conforme o porte do empreendimento e também a situação atual do mesmo.

Quem acompanha o nascimento destes empreendimentos há alguns anos sabe como eram (ou não eram…) os processos antes. E os empreendimentos que foram construídos sem passar por todo o trâmite burocrático necessário, hoje ainda possuem heranças, pagas a prestação, a cada Alvará de Funcionamento provisório, condicionantes da Transcon ou Meio Ambiente.

A Prefeitura de Contagem tem uma grande vantagem: Possui as portas abertas. Tem disponibilidade de acesso aos técnicos analistas com plantões semanais, acesso ao andamento dos processos via site e/ ou presencial e apesar de parecer bastante confuso, após alguns processos, já sabemos exatamente onde ir e como seguir com a tramitação de modo mais eficaz.

Não estamos falando de pular etapas ou de facilidades, tão comuns quando passamos perto da palavra política hoje em dia… Trabalhamos sempre com ética e respeito ao cliente e aos órgãos regulamentadores e assim estamos seguindo, conquistando nosso espaço e a confiança de nossos clientes, mostrando que existe sim um meio de trabalhar de forma profissional.

Mas vamos ao que interessa…

Como é o processo para obtenção de Alvará de Obras em Contagem?

O primeiro passo é a obtenção do RIBI – Requerimento de Informações Básicas. Neste ficamos sabendo quais serão as exigências para a aprovação, além dos parâmetros urbanísticos a serem seguidos do imóvel em questão.

Diferente de outras prefeituras, a solicitação de informação básica em Contagem deve ser preenchida informando a metragem e a atividade do empreendimento. Desta forma, o mesmo será classificado como de impacto ou não e na RIBI teremos a informação da necessidade de passarmos por um processo de RIU anterior à solicitação do Alvará, ou somente diretrizes de transporte e/ou ambientais.

Após a emissão deste documento, que não vai falar tudo que o profissional responsável pela aprovação ou proprietário precisam saber, é necessário verificar os seguintes itens:

  • O empreendimento está propondo supressão ou transplantio de árvores?
  • O empreendimento deverá ter abrigo para resíduos sólidos?
  • O empreendedor ou proprietário já possui o projetista responsável pelo projeto de prevenção e combate contra incêndio e pânico?
  •  Quando falamos de regularização de imóveis, temos o engenheiro que irá assinar o Laudo Estrutural  e assumir a responsabilidade técnica da estrutura de todo o complexo a ser regularizado?
  • Será necessário solicitar Licença de Demolição?
  • Algum projeto irá precisar de Aprovação na Vigilância Sanitária?
RIU

O processo para solicitação de diretrizes do RIU realmente não é um processo simples. Trata-se de uma análise multidisciplinar que requer apresentação do projeto em reuniões periódicas internas à PMC  (Prefeitura Municipal de Contagem) com representantes dos diversos departamentos e secretarias. Quando temos solicitação de revisão do relatório apresentado então, demora ainda mais, por isso a importância de profissionais experientes e qualificados na elaboração e tramitação deste processo.

O primeiro passo é a solicitação do termo de referência para elaboração do RIU, no qual serão direcionados os processos, projetos e relatórios específicos a serem apresentados para cada tipo de empreendimento.

O Relatório, por sua vez, além de conter todos os projetos e documentos solicitados, deve apresentar ainda as medidas mitigadoras e/ ou compensatórias para minimizar o impacto a ser gerado pela instalação do empreendimento. Este relatório é correspondente ao EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança, em outras Prefeituras.

Importante ressaltar aqui que mesmo para regularização de empreendimentos já construídos, caso o mesmo se enquadre em passível de RIU, teremos que passar por este processo, antes do protocolo específico para obtenção do Habite-se.

Por outro lado, tanto para Alvará de Obras em projeto de acréscimo de área quanto para regularização, caso não seja enquadrado em exigência de RIU, deverá ser solicitada  a Dispensa do RIU, um processo simplificado mas que requer a apresentação do empreendimento e demais informações para confirmar o não enquadramento.

Diretriz de Transporte

Dentro do processo do RIU ou quando é solicitado independente do mesmo, este processo é executado na Transcon –  Autarquia Municipal de Trânsito e Transportes de Contagem. Após e emissão das Diretrizes deve-se protocolar os projetos e relatórios solicitados que envolvem na maioria dos casos, projetos viários interno e externo e um relatório de impacto na circulação, em algumas prefeituras equivalente ao RIC ou RITUR.

Recentemente estão acontecendo muitas solicitações de Diretrizes devido à condicionante atrelada à liberação do Alvará de Funcionamento Definitivo. Em algumas situações devido à inexistência de processo anterior nesta autarquia e em outros caso devido à mudança da atividade aprovada em projetos, muito comum no caso de condomínios logísticos que aprovam o projeto com uma atividade ampla e na solicitação de liberação de funcionamento de cada locatário, é levantada a necessidade da revalidação e nova análise do impacto no trânsito, específico para a nova atividade.

Diretriz Ambiental

Para obtenção de Alvará de Obras esta exigência geralmente refere-se à aprovação dos projetos de drenagem e terraplenagem para emissão da Licença para Movimentação de Terra. Mas na totalidade dos casos, principalmente quando falamos de indústria, a exigência refere-se, além das anteriores, também à legalização quanto ao Licenciamento Ambiental da atividade.

Recentemente este processo foi bastante simplificado e conseguimos obter a LAS – Licença Ambiental Simplificada Municipal, através do LAS Cadastro, conforme Diretriz Ambiental 02456/2018.

Supressão Arbórea

Esta solicitação deve ser a primeira a ser solicitada, pois não depende de Diretrizes e sua tramitação pode impactar no início da execução das obras pois a Licença de Terraplenagem é emitida antes, mas não permite a supressão e a Autorização para Supressão está condicionada à emissão do Alvará de Obras.

Para o protocolo de Alvará de Obras será necessário inicialmente o Laudo Prédio de Supressão, antes emitido pela CONPARQ, agora de responsabilidade da própria SEMAD – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável.

SALU

Quando for aplicável, deverá ser solicitado à Secretaria Municipal Adjunta de Limpeza Urbana as Diretrizes Básicas para abrigo externo para resíduos sólidos e materiais recicláveis. Estas diretrizes conterão informações e premissas para elaboração dos projetos desses abrigos, que deverão ser acompanhados da memória de cálculo do volume de lixo a ser gerado.

Projeto e memoriais deverão ser aprovados nesta Secretaria e farão parte do RIU ou parte do check list de documentos necessários para o protocolo do projeto para Alvará de Obras.

Tramitação

A prefeitura de Contagem exige do profissional responsável pela legalização o conhecimento de todas as áreas para que não ocorra perda de tempo, já que ocorrem tramitações em paralelo em órgãos diferentes. Exige também amplo entendimento da legislação e  acompanhamento semanal , em muitos casos diário, do andamento dos processos.

A exposição acima não tratou da possível necessidade de termos que trabalhar para regularizar o terreno, etapa que deverá anteceder a  todos estes processos listados.

Retificação de área, remembramento, desdobro, parcelamento…  Cada imóvel poderá exigir uma solução diferente, ou mais de uma, que podem ocorrer no mesmo processo para agilizar e liberar o terreno com a área correta.

Contagem não conta ainda com um sistema eletrônico de protocolo, que deve ser feito presencial. Na etapa de protocolo do projeto e documentos para Alvará de Obras é exigida a presença do Responsável Técnico.

O andamento dos processos pode ser visto pelo sistema eletrônico, mas em muitas situações este demora a ser atualizado, fato que confirma a necessidade do acompanhamento pessoal dos mesmos.

Enfim, a aprovação de projetos em Contagem exige muito trabalho, dedicação e conhecimento das leis e procedimentos internos desta prefeitura. O tempo gasto no andamento, como em qualquer outra Prefeitura, varia conforme a solução apresentada no projeto, a apresentação dos documentos de forma completa e do acompanhamento.

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Centros de Distribuição precisam ser regularizados junto à Vigilância Sanitária?

O escritório recentemente obteve um retorno positivo da Gerência de Vigilância Sanitária de Contagem a respeito da aprovação de um projeto arquitetônico sanitário de um galpão destinado à armazenagem de cosméticos.   O processo correu em 60 dias e as soluções apresentadas se adequaram às exigências da legislação e normas pertinentes.  

Durante anos trabalhando com este tipo de projeto – galpões de logística e centros de distribuição – já pude participar de alguns que exigem especificamente esta regularização junto à vigilância.

Entretanto esta questão não é levantada no momento da concepção e soluções que poderiam ser simples, se apontadas no início, se tornam um problema que geram custos elevados e gastam um tempo que, na maioria das vezes, não está computado no cronograma para início de funcionamento das operações.

Mas quando devo aprovar um galpão logístico na vigilância sanitária?

O que é necessário prever em um projeto especulativo, de galpões para locação, para que o mesmo seja flexível e ao mesmo tempo possa atender operações de logística de medicamentos, cosméticos e alimentos?

Questões relativas ao layout interno também são muito importantes, pois a identificação correta dos produtos e o fluxo dos mesmos dentro do galpão serão observados tanto na aprovação do projeto na VISA como na vistoria para liberação do Alvará Sanitário.

ANVISA

  A Anvisa é uma autarquia de regime especial, regulada pelo Ministério da Saúde, que foi criada para controlar produtos e serviços que sejam submetidos pela vigilância sanitária. Segundo a Lei 9.782/1999, que criou a ANVISA, esta agência tem por finalidade promovera proteção da saúde da população, por intermédio do controle sanitário da produção e da comercialização de produtos e serviços submetidos à vigilância sanitária, inclusive dos ambientes, dos processos, dos insumos e das tecnologias a eles relacionados, bem como o controle de portos, aeroportos e de fronteiras. (Art 6º)

Cabe a este órgão a autorização de funcionamento de empresas de fabricação, distribuição e importação de produtos que são controlados pela vigilância sanitária. Sendo assim, as edificações onde irão funcionar estas atividades devem obedecer a uma série de critérios e normas específicas visando esta finalidade.

Porém são as prefeituras e/ou o estado que fazem a análise técnica, o controle e a fiscalização destas autorizações, conforme abaixo:Art. 7º  Compete à Agência proceder à implementação e à execução do disposto nos incisos II a VII do art. 2º desta Lei, devendo:VII – autorizar o funcionamento de empresas de fabricação, distribuição e importação dos produtos mencionados no art. 8o desta Lei e de comercialização de medicamentos; § 1º  A Agência poderá delegar aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios a execução de atribuições que lhe são próprias, (…).

Alvará Sanitário

O Alvará Sanitário é, em geral, atrelado ao processo de Alvará de Funcionamento das empresas, mas é importante ressaltar que ele deve cumprir requisitos técnicos durante sua execução.

Os processos, dentro de uma mesma Prefeitura, são distintos e aprovados em órgãos diferentes. O que quer dizer que a aprovação do projeto arquitetônico para obtenção de alvará de obras não implica em termos um projeto apto à aprovação pela vigilância sanitária, pois deve atender à normas e critérios específicos desta mesma edificação para obtenção do alvará sanitário, focado no uso e atividade da empresa que irá operar.  Mas quais são os produtos que devem ter suas edificações aprovadas para obtenção deste alvará?

Art. 8º  Incumbe à Agência, respeitada a legislação em vigor, regulamentar, controlar e fiscalizar os produtos e serviços que envolvam risco à saúde pública.

  • 1º  Consideram-se bens e produtos submetidos ao controle e fiscalização sanitária pela Agência:

I – medicamentos de uso humano, suas substâncias ativas e demais insumos, processos e tecnologias;

II – alimentos, inclusive bebidas, águas envasadas, seus insumos, suas embalagens, aditivos alimentares, limites de contaminantes orgânicos, resíduos de agrotóxicos e de medicamentos veterinários;

III – cosméticos, produtos de higiene pessoal e perfumes;

IV – saneantes destinados à higienização, desinfecção ou desinfestação em ambientes domiciliares, hospitalares e coletivos;

V – conjuntos, reagentes e insumos destinados a diagnóstico;

VI – equipamentos e materiais médico-hospitalares, odontológicos e hemoterápicos e de diagnóstico laboratorial e por      imagem;

VII – imunobiológicos e suas substâncias ativas, sangue e hemoderivados;

VIII – órgãos, tecidos humanos e veterinários para uso em transplantes ou reconstituições;

IX – radioisótopos para uso diagnóstico in vivo e radiofármacos e produtos radioativos utilizados em diagnóstico e terapia;

X – cigarros, cigarrilhas, charutos e qualquer outro produto fumígero, derivado ou não do tabaco;

XI – quaisquer produtos que envolvam a possibilidade de risco à saúde, obtidos por engenharia genética, por outro procedimento ou ainda submetidos a fontes de radiação.

Portanto, Centros de Distribuição de Redes de Farmácias e Supermercados devem ter autorização da Vigilância mediante aprovação de projeto arquitetônico sanitário e também todos os outros depósitos de qualquer um dos produtos listados acima.

Edificações Existentes

  Quando falamos de adaptação de edificações existentes para abrigar Centros de Distribuição será necessário analisar a necessidade de obtenção de novo alvará de obras para reforma (questão que depende da exigência em legislação de cada município) e atendimento à Gerência de Vigilância Sanitária municipal, com aprovação do projeto e posterior fiscalização para emissão do Alvará Sanitário.   Nos condomínios logísticos é muito comum a locação modular o que implica em adaptação do layout e das exigências específicas à edificação já construída, minimizando, ou tentando minimizar, os impactos com obras e custos envolvidos.

Cozinhas Industriais

  Presente em todas as indústrias e centros de distribuição, os refeitórios para funcionários possuem cozinhas industriais que obter aprovação da vigilância sanitária para o seu funcionamento.   Estas edificações, diferente do que acontece com os galpões, não permitem pequenas adaptações caso não tenham sido construídas atendendo os pré-requisitos necessários.  A concepção do projeto de uma cozinha industrial deve ter como premissa critérios técnicos específicos de fluxo de alimentos, estoque de secos e câmaras, depósito de lixo e depósito e material de limpeza, higienização de panelas e louças e especificações de materiais visando a aprovação na Vigilância.    

Ambulatório

   Ambulatórios médicos dentro dos sites industrias também precisam desta aprovação para o seu funcionamento e  neste caso precisamos atender a RDC 50 que dispõe sobre o Regulamento Técnico para planejamento, programação, elaboração e avaliação de projetos físicos de estabelecimentos assistenciais de saúde, com as dimensões mínimas necessárias e especificações corretas.  

Durante toda a explanação observamos a importância de termos um profissional de arquitetura, durante a concepção e/ou regularização do empreendimento, que tenha um olhar global e abrangente e que entenda das legislações tanto urbanísticas quanto de funcionamento.

Uma consultoria focada em atendimento aos parâmetros exigidos pela vigilância sanitária durante o processo de elaboração de projeto para alvará de obras também poderia colaborar muito, mas de novo é importante que o profissional alerte a empresa (seu cliente), caso este não tenha conhecimento desta necessidade.

O foco é promover a saúde da população e no caso de depósito estamos falando de termos em nossa casa produtos que fizeram o caminho correto e ficaram armazenados de forma a manter suas qualidades até o consumo.

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Novo Plano Diretor de Contagem – MG

O Plano Diretor de Contagem foi alterado através da Lei Complementar 248/18 e passou a vigorar a partir da data de sua publicação, em 11 de janeiro de 2018.

Conforme o Estatuto das Cidades, todo Plano Diretor deve ser revisado a cada 10 anos e o de Contagem datava de 2006, estando portanto desatualizado.

São objetivos do Plano Diretor:

I – criar condições para a dinamização econômica e a ampliação das funções urbanas do Município, buscando a geração de trabalho e renda e o reforço de sua identidade;

II – compatibilizar a expansão urbana com a proteção dos recursos hídricos, em especial os mananciais de Vargem das Flores e da Pampulha;

III – controlar a ocupação do solo para adequar o adensamento da cidade às condições do meio físico e à infraestrutura urbana, proteger as áreas e edificações de interesse ambiental, histórico e cultural, impedir e corrigir situações de risco e promover maior conforto e qualidade do espaço urbano;

IV – estimular a multiplicidade e a diversificação de usos, visando a facilitar a instalação de atividades econômicas e serviços, a fim de constituir-se um espaço urbano mais rico em possibilidades de apropriação e contribuir para a redução das necessidades de deslocamentos diários

da população;

V – promover a rearticulação física do espaço municipal pela complementação e requalificação da rede de centros urbanos e do sistema viário e de transporte;

VI – ampliar os espaços públicos destinados ao lazer, ao convívio e às diversas formas de manifestação da população;

VII – possibilitar o acesso das populações de baixa renda à moradia digna;

VIII – promover a apropriação coletiva dos benefícios gerados pelos investimentos públicos e pela legislação urbanística;

IX – incentivar a participação da população na gestão da cidade;

X – contribuir para o equacionamento de questões de interesse comum com os municípios vizinhos, em articulação com o planejamento metropolitano.

(artigo 5º – LC 248/18)

Portanto é de interesse de cada cidadão, que é afetado diretamente pelo que dita este plano no seu dia-a-dia usufruindo dos espaços da cidade e transitando por ela e também dos empreendedores, empresários e investidores, interessados em se instalar na cidade ou que já estejam nela.

Podemos citar aqui vários itens que afetam positivamente ou negativamente a nossa vida na cidade:

  • O trânsito;
  • A localização de centros comerciais;
  • Localização de indústrias;
  • Uso predominante residencial alterado para comercial;
  • Áreas rurais com nova vocação urbana;
  • Praças, parques;
  • Etc.

O motivo das mudanças, para pior ou para melhor, vem do planejamento oriundo do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município.

O Plano Diretor deve evoluir junto com as necessidades demandadas pela cidade, mas levando em conta o meio ambiente e a preservação de construções históricas. Deve atender um planejamento global e por esse motivo, a cada revisão, é alvo de elogios ou também de muitas críticas.

Contagem

Contagem é uma cidade em franco crescimento, parte da região metropolitana de Belo Horizonte – Grande BH – é a terceira maior cidade do Estado de Minas Gerais.

Nascida da necessidade de concentrar a atividade industrial mineira, sedia importantes industrias e hoje é também uma cidade de extrema importância para a logística.

A cidade possui algumas características que favorecem estas atividades, como:

  • Localização estratégica;
  • Acesso às principais rodovias do país: Rodovia BR-381 (Fernão Dias – acesso a São Paulo), BR-262 (acesso a Vitória e Triângulo Mineiro) e a BR-040 (acesso a Brasília e Rio de Janeiro).
  • Central de Abastecimento de Minas Gerais – CEASA;
  • Serviços e equipamentos públicos.
Perímetro Urbano

Conforme cita o novo Plano Diretor, hoje Contagem possui seu perímetro urbano coincidindo com os limites da cidade. Este fato significa que a “zona rural” ainda existente passa a ser classificada como ZEU3 – Zona de Expansão Urbana 3.

Para justificar esta alteração foi concluído que nestas áreas são encontradas poucas agriculturas de subsistência e nenhuma de expressão econômica, o que permite concluir que a alteração do macrozoneamento não deverá afetar a vida dos moradores das áreas em questão.

Macrozoneamento e Parâmetros Urbanísticos

O novo Plano Diretor não alterou a classificação do macrozoneamento, mas deslocou algumas manchas, mudando os parâmetros das áreas afetadas, como podemos observar na figura abaixo.

Além da inclusão da área rural dentro do perímetro urbano, tivemos alteração no zoneamento ZUI, onde se encontram a maioria dos empreendimentos de grande porte logísticos e industriais. O ZUI2, antes classificado em 2a e 2b foi unificado e os parâmetros deste foi o único que sofreu alteração no coeficiente pois o ZUI2b permitia um Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 e agora, com o ZUI2 o máximo é 2.

Alterações destacadas:

  1. Área identificada como ZOR1 passou a ser classificada como ZAD1;
  2. Área identificada como ZAD1 passou a ser classificada como ZAD2;
  3. Área identificada como ZEU2 passou a ser classificada como ZOR2;
  4. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso a LMG808 antes inserida dentro da Zona Rural agora passa a fazer parte do perímetro urbano com classificação ZUI2;
  5. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso trecho da BR040 neste local para a ter classificação ZUI2;
  6. Avenida Wilson Tavares Ribeiro, Rua Contendas e Rua Chopin passam a ser classificadas como ZUI2 (antes eram ZEU1 e ZEU2);
  7. As vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa passam a ser classificadas como ZUI2;
  8. Trecho da Via expressa de Contagem e Helena de Vasconcelos, antes ZUI2b, passam a ser classificadas como ZOR3.
ADEs

Outra alteração significativa foi a introdução de uma nova área de diretrizes especiais, a ADE, descrita como Área de Desenvolvimento Econômico e Sustentável.

Assim como as demais áreas especiais possui parâmetros urbanísticos próprios, diferenciados, que se sobrepõem aos parâmetros do zoneamento.

São 3 fatores principais que nortearão a análise para ocupação nestas áreas:

  • Uso adequado dos recursos hídricos;
  •  Não ocupação das áreas de risco e
  • Proteção das unidades de conservação.

Para a instalação nestas áreas também será solicitado a implantação de infraestrutura adequada, acessibilidade, equipamentos comunitários e solução de esgotamento sanitário com garantia de tratamentos dos efluentes.

Abaixo mapa com os limites definidos inicialmente para as ADEs nas áreas onde hoje se concentram alguns empreendimentos logísticos/ industriais, abrangendo vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa e atrás do Ceasa, Avenida Severino Ballesteros.

Empreendimentos de Impacto

A definição de empreendimento de impacto não foi alterada por esta revisão do Plano Diretor, mantendo a classificação através da lei de uso e ocupação do solo vigente LC 082/ 2010.

Porém foram destacadas todas as medidas necessárias na apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU – necessário para qualquer empreendimento classificado como de impacto. São elas:

I – medidas mitigadoras: visam a redução ou eliminação dos impactos negativos do empreendimento;

II – medidas potencializadoras: visam a maximização dos impactos positivos do empreendimento;

III – medidas compensatórias: visam a compensação dos impactos negativos do empreendimento que não possam ser eliminados.

(artigo 42º – LC 248/18)

As medidas compensatórias não eram claramente solicitadas anteriormente, mas cabe ressaltar que em alguns casos já acontecia o uso das mesmas para compensar impactos impossíveis de serem mitigados, dependendo do tipo de empreendimento.

Sistema Viário

No capítulo sobre Diretrizes de Intervenção Pública na Estrutura Urbana destacam-se as obras prioritárias para complementação do sistema viário. Destaco abaixo aquelas que afetam diretamente as possíveis áreas destinadas a receber empreendimentos industriais e logísticos, considerados de impacto:

  • a melhoria da articulação da Av. Wilson Tavares com seu entorno e de sua interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação do Jardim Riacho das Pedras com o restante do Município e com os acessos a Belo Horizonte e Ibirité;
  • a melhoria do trecho da Av. Helena Vasconcelos Costa desde sua interseção com a Via Expressa de Contagem até sua ligação com Av. Severino Balesteros, incluindo interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação da Sede com a região da Ressaca: Via Vereador Joaquim Costa (VM-5) /Av. das Américas até a Av. Severino Balesteros;

Conforme cita o artigo 59 mais adiante, faz parte do planejamento:

III – prever a implantação de ciclovias:

V – definir plano viário específico para as regiões da Ressaca, Nacional e Sede/Via Vereador Joaquim Costa (VM-5), considerando a tendência de instalação predominante de atividades de grande porte e causadoras de impacto viário significativo.

Em relação às ciclovias não se pode negar que devemos cada vez mais favorecer este tipo de transporte como forma de desafogar o trânsito além de colaborar com o meio ambiente. Os empreendimentos de impacto deverão contemplar bicicletário em sua estrutura interna, por exigência ou por premissa, como já vem acontecendo em alguns casos.

Em relação às melhorias viárias elencadas fica o questionamento de como será feito este investimento, já que irá colaborar efetivamente com os empreendimentos situados ou a se instalar nestas regiões.

Outorga Onerosa

Ouro ponto de destaque é o referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir. O valor da contrapartida para imóveis localizados em ZAD ou uso convivente ZUI aumentou significativamente pois antes tínhamos a multiplicação por 0,1, que funcionava como um fator de redução. Este número não aparece mais na nova fórmula, ficando a mesma para todas as áreas incluídas no macrozoneamento do município.

A nova fórmula, se dará conforme abaixo:

CT = (CABatual – CABanterior) x AT x V, na qual:

I – CT corresponde ao valor da contrapartida do beneficiário;

II – CABatual corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas vigentes;

III – CABanterior corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas imediatamente anteriores à legislação vigente;

IV – AT corresponde à área do terreno;

V – V corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno constante da planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI).

(artigo 71º – LC 248/18)

Desenvolvimento Econômico

O artigo 99 cita diretrizes estabelecidas para que o Poder Executivo possa propiciar o desenvolvimento econômico e entre estas, destaco a seguinte:

VI – promover requalificação e revitalização urbana dos distritos e coibir a especulação imobiliária em áreas industriais subutilizadas, mediante a aplicação dos instrumentos urbanísticos pertinentes;

Porém nem este capítulo, nem esta alínea específica são novidades no Plano Diretor.

Enfim, o Plano Diretor conseguiu atender algumas demandas da cidade que precisavam de atenção, teve poucas alterações nas classificações de zoneamento e praticamente nenhuma alteração nos parâmetros urbanísticos. A outorga vai ter um custo significativamente mais alto, projetos viários prioritários vão colaborar com o desenvolvimento ordenado da cidade e a inclusão das ADEs traz uma maior controle na aprovação de empreendimentos nestas áreas.

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Gestão Documental Imobiliária

Trabalhando com Regularização de Imóveis e Gestão de Portfólio Imobiliário junto a incorporadoras, investidores e grandes empresas pude comprovar a necessidade de uma automatização do processo para facilitar a gestão documental.

No nosso dia-a-dia observamos problemas de arquivamento dos documentos, classificação dos mesmos, nomenclatura e principalmente, atualização!

A forma usual de fazer esta gestão hoje, na maioria das empresas, é por meio de planilhas ou softwares de gerenciamento de documentos (GED) não especializados na área imobiliária, que demanda critérios específicos para gerar eficiência e eficácia nos processos.

Em busca de uma solução que pudesse realizar uma gestão mais efetiva dos imóveis, possibilitando uma visão sistêmica de forma a possibilitar decisões gerenciais assertivas, a um custo acessível para as empresas, conheci o SafetyDocs.

E é com muita alegria e satisfação que hoje venho compartilhar com vocês uma ótima notícia!

Fechei com a SafetyDocs uma parceria estratégica onde vou ter a oportunidade de apresentar para meus clientes e também potenciais clientes no estado de Minas Gerais, esta plataforma.

O SafetyDocs é uma solução online, 100% segura, ágil e intuitiva para a gestão documental de Empresas e imóveis.

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Vamos conversar?

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Quais são as vantagens de uma Arquitetura Especializada?

O mercado está em constante mudança, em grande parte devido ao aumento das exigências por parte dos consumidores. Os produtos para atender o mercado de massa ainda tem o seu lugar, porém observamos uma crescente demanda de produtos cada vez mais específicos, atendendo critérios de um segmento de clientes que valoriza suas características singulares e dá preferência aos mesmos.

 

O conceito da Cauda Longa, descrito no livro de Chris Anderson, explica a estratégia do mercado de massa para o mercado de nicho, e observamos que este fenômeno não se ateve somente aos produtos, sendo aplicado também aos serviços.

A oferta facilitada pela internet permite que  os profissionais sejam encontrados pelo cliente onde quer que estejam, em diferentes cidades ou estados.

Mas o que leva os consumidores a optar por produtos e serviços de nicho? Porque contratar um serviço de arquitetura especializada é mais vantajoso para o desenvolvimento de um determinado projeto?

Projetar

Quando escolhemos uma profissão para exercer, pesquisamos os cursos oferecidos para graduação e em uma análise macro optamos inicialmente pelas grandes áreas: humanas, exatas, saúde, etc.

Posteriormente, pesquisando mais a fundo e entendendo um pouco mais do mercado de atuação de cada curso, optamos pelo que mais se adequa ao nosso perfil, aos nossos objetivos e aos nossos interesses e afinidades.

 Durante todo o curso passamos por diversas disciplinas e aprendemos com diversos tipos de profissionais, que apesar de terem a mesma formação, optaram por caminhos distintos.

No curso de arquitetura estudamos urbanismo, patrimônio histórico, acústica, conforto térmico e ambiental, acessibilidade, interiores, entre outras. Então, no momento seguinte da formatura, muitos arquitetos começam a projetar!

Com o passar do tempo é quase certo que a opção por atuar com determinado tipo de projeto aconteça, fato que decorre do amadurecimento profissional e da experiência adquirida nos projetos. A trajetória de um profissional pode também ser moldada pelas necessidades de mercado, então neste ponto torna-se essencial observar a importância da especialização.

Especialização x Perfil do Cliente

Um escritório que visa atender todo tipo de demanda tem o objetivo de se manter e não de resolver o problema do cliente, estudando a fundo suas necessidades e anseios. Mesmo aqueles escritórios onde observamos um portfólio de projetos bastante variado, com aplicação de uma arquitetura de excelente qualidade técnica e plástica, equipes específicas, com profissionais tecnicamente qualificados e com expertises variadas atuam, formando um time multidisciplinar dentro da arquitetura.

Gosto muito de exemplificar a questão da especialização com a medicina, com sintomas de gripe você não iria até um cardiologista, mesmo que ele tivesse as melhores referências, não é mesmo? Da mesma forma um advogado trabalhista não seria o mais indicado para fazer a análise tributária de sua empresa.

Um profissional que atua em um nicho específico da arquitetura conhece exatamente o perfil do seu cliente, e principalmente quando se trata de um cliente que represente o interesse de uma organização, investidores e/ou incorporadoras. O arquiteto precisa entender seu modo de trabalho e seus processos internos, além de atendê-lo com eficiência e em um prazo determinado.

Todo tipo de projeto tem suas particularidades e quando o arquiteto tem este conhecimento o cliente ganha tempo, qualidade técnica e eficiência. No caso específico de projetos logísticos, na maioria das situações o projeto pode tornar o imóvel mais rentável e com uma obra mais econômica. Na regularização também é importante o envolvimento do profissional e com certeza sua experiência poderá agregar muito no processo, agilizando e esclarecendo o que for necessário junto aos órgãos regulamentadores.

Atualização Profissional

O avanço tecnológico dos materiais e sistemas construtivos deve ser acompanhado de perto e, na minha opinião, não tem como saber das últimas novidades da Casa Cor e ao mesmo tempo estar atento às inovações para soluções de cobertura metálica, atualização das normas de segurança contra incêndio para grandes galpões e indústrias, soluções logísticas e lançamento de equipamentos que tem que estar alinhados à engenharia das edificações, etc.

Arquitetura de interiores, assim como o paisagismo entre outras especialidades, exigem um conhecimento de produtos e tecnologias totalmente diferente do aplicado à grandes obras de centros de distribuição e condomínios logísticos. Até mesmo a percepção espacial e de escala são muito diferentes, exigindo um olhar totalmente novo.

As feiras de negócios, os cursos de aperfeiçoamento, as leituras e pesquisas cotidianas, tudo que envolve a atualização profissional deve estar focado no tipo de projeto específico desenvolvido pelo escritório. Além disso é muito importante ter parceiros de projeto para desenvolver as demais disciplinas complementares e estes também devem ter a mesma expertise do tipo de projeto específico, pelos mesmo motivos já elencados até aqui.

Uso da tecnologia para encurtar as distâncias

Um profissional de arquitetura especializada oferece maior valor ao cliente, mesmo estando longe fisicamente. As ferramentas tecnológicas de que dispomos hoje permitem um atendimento à distância, com encontros pontuais, com a mesma qualidade de um atendimento feito por um arquiteto da mesma cidade.

Existem vários aplicativos de fácil acesso que permitem realizar reuniões e até apresentações de projeto via internet. Eles ajudam no planejamento e acompanhamento dos projetos, e permitem a interação com os clientes de modo fácil e prático.

Uma visita ao terreno é ainda de extrema importância para o desenvolvimento inicial de um projeto, mas não podemos negar que o Google Earth nos leva até o mesmo de uma forma que pessoalmente não conseguiríamos enxergá-lo, a não ser que tenhamos a oportunidade de sobrevoar o mesmo, principalmente no caso de grandes glebas.

 

Enfim, atuando com um público alvo específico o arquiteto consegue entregar maior valor ao cliente. O nicho de Logistic Real Estate, envolvendo o desenvolvimento de projetos para condomínios logísticos, loteamentos industriais/ logísticos e centros de distribuição, apresentam uma demanda não só de projetos específicos como de regularização e coordenação de projetos.

A entrega de serviços associados para melhor atender este público gera credibilidade, além de proporcionar uma solução completa para o problema do cliente.

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