O Alvará na Hora passou a vigorar em Belo Horizonte em abril de 2016 regulamentado pelo decreto 16.278 e desde então a maioria das edificações desta cidade tiveram seus alvarás emitidos em 7 dias após o protocolo das documentações.
O processo de licenciamento de edificações para obtenção do alvará de obra que autoriza o início das construções é um processo longo na maioria das Prefeituras.
Esta demora é um dos motivos da grande quantidade de imóveis irregulares que encontramos hoje nesta cidade, pois muitas obras acontecem sem passar pela devida regularização para fugir desta longa espera até à obtenção do alvará, que por lei, assegura a permissão para início da construção.
Suas vantagens são:
- Agilidade;
- Menos Burocracia;
- Aumento da taxa de imóveis regularizados no município;
- Acompanhamento do arquiteto da fase de projeto até a finalização da obra.
Criado em Belo Horizonte, o programa Alvará na Hora já despertou interesse em outros municípios e está em expansão por algumas cidades mineiras. Outras capitais também pretendem agilizar seus processos e estudam o mesmo.
Como Funciona
De modo bem simplificado, um processo que poderia durar no mínimo 120 dias passa a durar 7 dias, ou até sair de imediato. Com o protocolo das documentações o alvará é emitido, sem nenhuma análise dos parâmetros urbanísticos por parte da Prefeitura.
Somente quando há interfaces com outros órgãos o processo pode demorar um pouco mais, pois será necessário protocolar os pareceres favoráveis destes.
Os parâmetros urbanísticos que no processo tradicional eram analisados pela Prefeitura, agora passam por este órgão sem análise técnica quanto ao cumprimento dos mesmos.
São eles:
- coeficiente de aproveitamento;
- taxa de ocupação e de permeabilização;
- afastamentos lateral, frontal e de fundos;
- altura na divisa;
- acessibilidade;
- altimetria da aeronáutica;
- parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais – ADEs;
- padronização de passeio público.
Parâmetros construtivos como iluminação e ventilação, pé direito e distância entre blocos, descritos no Código de Edificações, não são mais analisados. Assim como nenhum outro item deste documento que já não eram mais mais verificados pela PBH desde 2010.
No caso de empreendimentos de impacto urbanístico e ambiental, que em Belo Horizonte tem que passar por processo de Licenciamento de Impacto, continua sendo necessário iniciar este processo antes do alvará.
Sendo assim o alvará na hora poderá ser solicitado desde que sejam apresentadas as licenças correspondentes e que todas as condicionantes referentes a etapa da aprovação tenham sido cumpridas.
Responsabilidade
§ 3º É de integral responsabilidade dos responsáveis técnicos pela elaboração de projetos e dirigentes técnicos de obras a observância e o cumprimento das demais disposições relativas à edificação previstas nas legislações federal, estadual e municipal. (Decreto 16.278, art 4º)
Sabemos que o profissional de arquitetura deve ter vasto domínio da legislação urbanística, além de conhecimento e aplicação em projeto dos parâmetros técnicos e construtivos, normas e parâmetros de uso. O que muda com este novo procedimento é que os parâmetros urbanísticos não serão validados pela PBH, ficando sob inteira responsabilidade do arquiteto.
O questionamento então é o seguinte: Já não é responsabilidade do arquiteto ter conhecimento das leis e normas e projetar a edificação considerando o atendimento das mesmas? Sim!!!! Sempre foi!
O que acontece aqui são duas situações distintas, uma que coloca em cheque a capacidade do profissional e a outra que questiona como será feito em casos que não estão claros na lei.
Infelizmente encontramos no mercado profissionais que não possuem o conhecimento necessário (e/ou não estudam para obtê-lo, pois demanda tempo, por isso a eterna luta entre prazo e qualidade) e entregam projetos para análise sem o atendimento de parâmetros mínimos como afastamento e coeficiente.
Como a Prefeitura retorna com as devidas “correções” o mesmo se justifica perante o cliente dizendo que foi o órgão que solicitou. Acontece também em alguns casos onde temos o cliente pressionando o profissional para “tentar passar” sem o atendimento de algum parâmetro específico e este profissional, talvez por desconhecimento dos riscos profissionais que isso implica ou por receio de perder o cliente, acaba aceitando a proposta.
Cabe ressaltar aqui que mesmo com o alvará emitido no processo tradicional, se houver alguma fiscalização que aponte irregularidades o Poder Público pode suspender o Alvará de Construção e notificar o responsável técnico pelo não cumprimento da legislação.
A outra situação refere-se aos casos onde a legislação é omissa e/ou não específica. Muito bem explicado pela colega Mariele Vilela em seu artigo sobre o mesmo tema, existem interpretações diferentes sobre a lei e assumir que o nosso entendimento será o mesmo do fiscal, no momento da vistoria, já com a obra em andamento, é um risco muito grande.
Quem vai arcar com a demolição necessária? Quem vai arcar com os custos de perda de valor do empreendimento que poderá ter sua área reduzida? Quem vai arcar com os custos de novo projeto e novo processo? Isso sem falar nas multas e penalidades previstas em lei…
Foco no Acompanhamento da Obra
§ 10 A cada etapa da obra, o responsável técnico que optou, no momento em que protocolou o projeto, pela apresentação do termo mencionado no § 8º deste artigo deverá solicitar vistoria de acompanhamento de obra, sob pena de suspensão do Alvará de Construção. (Decreto 16.278, art 4º)
O projeto que é aprovado através do alvará na hora precisa notificar a PBH o início da obra, para que esta proceda com as devidas vistorias de acompanhamento. Aqui temos um ponto de atenção muito importante pois a obra deve ser executada EXATAMENTE igual ao projeto.
O Alvará na Hora vem colaborar com uma das bandeiras do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – que é a entrega do projeto completo de arquitetura, para que o profissional possa acompanhar todo o andamento de seu projeto, conferindo qualidade ao mesmo.
Porém o mercado ainda não compreende desta forma e os investidores e empreendedores continuam não dando o devido valor a este acompanhamento, o que faz com que o arquiteto não consiga realizar o trabalho de ponta a ponta, ou seja, dos estudos inciais no terreno até o Habite-se.
A principal queixa é em relação ao alto valor, que do ponto de vista de nós profissionais, é o menor problema se comparado aos demais custos de uma obra. Economizar no projeto não é uma decisão inteligente, pois aqui vale a expressão popular: o barato pode sair muito caro…
Esta história já é uma velha conhecida dos colegas arquitetos, mas o que muda com o Alvará na Hora? Muda muita coisa!
Um projeto que poderia ser contratado em etapas antes, agora, na opção do empreendedor pelo Alvará na hora, já deve contemplar o projeto executivo e o acompanhamento da obra por este profissional. Esta na verdade é a minha opinião, mas acho difícil algum arquiteto assumir uma responsabilidade de ter seu projeto executado de maneira diferente sem o devido acompanhamento.
No exercício da profissão há mais de 15 anos já fui responsável técnica de diversos projetos, principalmente grandes empreendimentos, e todos eles passaram por alterações durante a execução. Alguns empreendedores, construtores e incorporadores já solicitam até o trabalho de as built pós obra, por saberem da necessidade de “desenhar” o projeto novamente como foi construído.
Atenção arquitetos! O risco é todo nosso!
Não estou falando aqui que não devemos participar de nenhum projeto utilizando o Alvará na Hora, mas que devemos alertar o cliente destas questões, exigir valorização do nosso trabalho e acompanhar de perto a execução.
