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Projeto no Risco: Risco para quem?

O trabalho de arquitetura consiste em apresentar soluções técnicas para materializar uma edificação antes de sua construção. É uma prestação de serviço onde o arquiteto, depois de anos de estudo e experiência no mercado, consegue entregar um projeto que além de plástica, oferece resultados precisos e exequíveis.

Observamos, entretanto, que muitos profissionais são demandados a prestar este serviço de forma gratuita. A entrega da etapa inicial de qualquer projeto antes do cliente ter firmado um contrato com o arquiteto já configura a gratuidade do trabalho, apesar de muitos não encararem desta forma.

“ Vou apenas demonstrar o quanto sou bom para que o cliente possa me contratar”.

“ Quero participar da concorrência proposta pelo cliente”.

“ Quando o cliente viabilizar o projeto vou ganhar muito mais!”

Esta última talvez seja a mais perigosa crença pois é acreditar que todo o trabalho desenvolvido pelo arquiteto, que pode durar dias ou anos, irá ser remunerado após o fechamento do negócio. O famoso trabalho no risco!

Risco para quem?

Já observei o trabalho de algumas incorporadoras imobiliárias que desenvolvem trabalhos no risco com arquitetos e posso dizer que o comprometimento pela entrega de resultados e o interesse do profissional não se comparam quando a parceria é alinhada anteriormente de forma que ninguém tenha que, literalmente, pagar para trabalhar.

Sim, mesmo um arquiteto atuando como profissional autônomo e sem despesas de escritório e equipe, terá custo. Um formato interessante para empreendimentos que não viabilizaram ainda é a contratação dos profissionais a preço mínimo, onde o valor total do projeto fica atrelado ao fechamento do negócio e o valor inicial é somente para custear o desenvolvimento do trabalho.

O risco do empreendedor não pode ser repassado deliberadamente ao profissional de arquitetura, pois este pode até concluir que o negócio não é viável, após o lançamento do estudo inicial ou masterplan. E o valor do projeto neste caso é infinitamente irrisório perto do prejuízo que poderia causar um empreendimento inviável, feito sem qualquer conhecimento profissional técnico.

O trabalho do arquiteto não pode ter como premissa o resultado positivo da viabilidade do empreendimento, equivaleria a dizer que uma pessoa doente somente pagaria pela consulta médica se o medicamento prescrito curasse a doença. O paciente paga pelo conhecimento do médico, que vende uma informação precisa e útil atrelada a uma prestação de serviço. Ele não vende receita, da mesma forma que o arquiteto não vende projeto.

O risco do empreendedor na viabilização de um grande negócio equivale ao potencial de ganho que o mesmo terá com o sucesso desse. O mesmo não acontece com o projeto arquitetônico, que terá somente suas custas pagas com o desfecho positivo, não é retorno do investimento mais lucro, é pagamento justo por um trabalho técnico profissional desenvolvido.

O risco do arquiteto que aceita trabalhar nestas condições é aceitar o risco de não ser remunerado pelo seu trabalho, de não ser reconhecido profissionalmente e de não ter seu conhecimento, anos de estudo e experiência valorizados como deveriam.

Projeto online

Observamos um significativo avanço tecnológico em todas as áreas de conhecimento e a arquitetura não poderia ficar de fora. Os projetos BIM (Building Information Model), a gestão e compatibilização de projetos na nuvem feita simultaneamente por vários profissionais de diversas disciplinas, a tecnologia dos materiais, etc.

Alguns escritórios de arquitetura já estão disponibilizando também a interface online com seus clientes, aumentando seu raio de ação e atraindo prospects de outras regiões do país. A concorrência aumentou, é fato, mas é importante que o cliente esteja atento ao que está adquirindo pela internet.

O CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – não recomenda a compra de projetos arquitetônicos pela internet pois trata-se de uma estratégia que banaliza o papel da arquitetura e urbanismo, fragilizando seu potencial de contribuir em benefício de cada um e para a sociedade como um todo*.

Assumir o uso de tecnologias inovadoras para facilitar o trabalho do dia-a-dia e a conectividade com os clientes é muito positivo, mas vender projeto como produto, sem personalizar e sem atender de fato às necessidades do cliente compromete o resultado esperado e também a eficiência do projeto. Alguns site chegam a oferecer templates de projeto que se encaixariam em qualquer terreno, como se fosse passe de mágica, sem considerar todas as interfaces necessárias nesta análise.

Como salienta Ênio Padilha** serviços são produtos muito diferentes de mercadorias. Serviços são intangíveis (não podem ser experimentados antes da compra), são inseparáveis (requerem a participação de quem produz e de quem consome, durante o processo de produção), são variáveis (devido à participação de pessoas “nos dois lados do balcão” é muito mais difícil – embora não seja impossível – padronizar o processo produtivo), são inarmazenáveis (não podem ser estocados nem produzidos antecipadamente), são improtegíveis (os processos de produção podem ser copiados livremente pela concorrência) e têm uma precificação diferenciada (em um mesmo mercado, serviços semelhantes apresentam variações de preços impensáveis para mercadorias semelhantes).

Arquitetura de prateleira não funciona! É importante também salientar que a formação do arquiteto é ampla e este pode se especializar em diversas áreas de conhecimento no exercício de sua profissão. Estas habilidades adquiridas com a especialização e experiência profissional são decisivas para que o cliente opte por um profissional ou outro. Você não iria ao oftalmologista para tratar de uma gripe, correto?

Atribuição Exclusiva

Conforme resolução nº 51 do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – fica atribuída a execução de projeto arquitetônico e compatibilização do mesmo com as disciplinas complementares exclusivamente a arquitetos. Esta resolução, com data de julho de 2013, vem atender ao que solicita a Lei Federal nº 12.378, de 31 de dezembro de 2010, de especificar as atividades, atribuições e campos de atuação privativos dos arquitetos e urbanistas.

Esta resolução visa informar o que já deveria ser uma prática no mercado, a contratação de arquitetos para elaboração de projetos arquitetônicos, tão lógico como o próprio nome diz. As disciplinas de engenharia são complementares à arquitetura, não resta dúvidas, um bom projeto conta com todos estes profissionais envolvidos e comprometidos para chegar à melhor solução final.

RRT

A responsabilidade técnica do arquiteto é também outro item de extrema importância. O cliente deve entender que há um risco muito grande em realizar um projeto sem o aval de um profissional competente, devidamente qualificado.

As prefeituras exigem a aprovação do projeto arquitetônico para liberação do alvará de obra e na maioria das vezes o trabalho do arquiteto é vinculado mais à resolver a burocraria que os órgãos regulamentadores impõem do que à solução técnica do projeto.

A RRT – Registro de Responsabilidade Técnica – solicitada pelas prefeituras, é parte integrante do contrato de serviço entre as partes, e valida o arquiteto como responsável técnico durante toda a vigência do contrato perante o conselho de classe. O arquiteto é responsável por atestar todas as informações técnicas necessárias para regularização do imóvel a ser construído, assumindo a responsabilidade civil do processo administrativo em questão, estando sujeito ás obrigações e penalidades da lei.

Uma prática de mercado ainda utilizada é a compra deste registro, onde os arquitetos aceitam assinar a RRT de um projeto que não elaboraram. O risco de assumir esta responsabilidade pode começar com o pagamento de uma multa e terminar com a caçassão do título. A RRT é um documento que deve acompanhar a elaboração de todo projeto arquitetônico, sendo este objeto de aprovação ou não, e não deve ser vendida sem comprometimento técnico real. Mais uma vez, comparando com os médicos, é como vender atestado médico falso ou receita sem ter feito um exame clínico.

Economia ou desperdício?

Um desenhista para o projeto, uma RRT comprada e um mestre de obras para a execução. Esta poderia ser a equação perfeita para realizar um empreendimento econômico, mas o que ocorre é exatamente o oposto.

O risco envolvido está na possibilidade de ocorrer algum acidente na obra, gerando ônus e até processos civis e criminais ao empreendedor e também no uso de materiais e técnicas além do necessário, tanto pela quantidade quanto pela qualidade, impactando diretamente no orçamento.

A falta de conhecimento pode gerar muito desperdício e o empreendedor acaba por arcar com um valor muito além do previsto, podendo até inviabilizar o seu negócio. A gestão eficaz do processo de desenvolvimento inserida no custo da obra representa economia e o cliente se beneficia também com o talento de design criativo e a experiência técnica de um bom profissional.

Responsabilidade

A carga de responsabilidade encima do arquiteto está aumentando a cada dia e observamos que aquele que não se atualizar e não for capaz de se adequar às exigências do mercado estará fora do mesmo.

As normas de desempenho estão exigindo um nível de informação mais completo dos projetos arquitetônicos que deverão agora descrever o desempenho dos sistemas construtivos, a vida útil da edificação e previsões de manutenções periódicas. Além de exigirem especificações técnicas mais detalhadas, como por exemplo aspectos de orientação solar, para edificações residenciais.

Algumas prefeituras estão também impondo um comprometimento maior destes profissionais, como ocorre com o recém lançado Alvará na Hora, da Prefeitura de Belo Horizonte. Neste processo de aprovação o arquiteto se compromete com o atendimento de todas as normas e legislações pertinentes e o projeto recebe apenas um carimbo de aprovado, sem passar por nenhuma análise do corpo técnico da Prefeitura. O projeto será avaliado somente durante a fiscalização para Habite-se, o que exige um maior controle do arquiteto durante o período de obras, já que não é incomum acontecerem mudanças na execução.

Nestas duas situações, qualquer alteração durante a obra à revelia do autor do projeto pode comprometer o resultado final, o que poderá ocasionar pendências judiciais, devido ao compromisso desse como responsável técnico.

A exigência de conhecimentos muito específicos, tanto de legislação quanto técnicos, será cada vez maior e os arquitetos deverão contar com profissionais capacitados para prestar consultorias e até mesmo compor sua equipe.

Como uma resposta direta ao aumento destas responsabilidades, como cita Vinicius Abatte, o projeto passará a ter maior valor, já que o peso e a importância de seu conteúdo serão fundamentais***.

Concluímos com toda esta exposição que os serviços de arquitetura são de consumo restrito, com alta componente intelectual agregada, e por isso seu processo de negociação não pode seguir os padrões dos produtos de consumo de massa.

Assim como os arquitetos, os clientes também não gostam de correr riscos, e a certeza de ter ao seu lado profissionais qualificados e que transmitam segurança para resolver seus problemas e desenvolver seus negócios é o que garante e estrutura uma parceria de sucesso.

*Fonte: CAU/BR – Por que a compra de projetos arquitetônicos pela internet não é recomendada?

**Fonte: Fórum da Construção – Pecados de Marketing na Engenharia e Arquitetura

***Fonte: AU – Como atender à Norma de Desempenho

13 de julho de 2016/0 Comentários/por Lorena Toledo

Arquitetura, Artigos, Layout

Supermercados: novos formatos e tendências

Observamos que na última década novos formatos de supermercado surgiram, vamos aqui falar um pouco sobre cada um destes e suas particularidades. Começando pelos hiper e supermercados tradicionais, iremos falar sobre a explosão dos atacarejos e a nova tendência de crescimento dos mercados de bairro, com o conceito do mini-mercado. Supermercado on line e lojas focadas somente em vendas a granel estão entre as novidades do setor, ainda sem números expressivos.

Supermercado

O primeiro verdadeiro supermercado norte-americano foi criado em 1930 e hoje estas lojas são a forma absolutamente dominante de vendas a varejo nos Estados Unidos. A ideia primordial era realizar vendas em massa a preços reduzidos, dentro de uma loja ampla e vendendo pelo sistema de auto-serviço os mais variados gêneros alimentícios. Somente posteriormente foi introduzida a venda de produtos de limpeza e outros.

Diferente da rapidez de expansão que aconteceu nos EUA, no Brasil o crescimento foi lento e relata diversas histórias de falência. O primeiro supermercado realmente bem montado e completo foi o Sirva-se da Rua da Consolação, inaugurado em 1952*. Porém as feiras ainda eram os lugares onde os consumidores encontravam preços melhores e os supermercados ainda não tinham condições de concorrer com estas.

A ampliação dos tipos de produtos oferecidos, aliado a oferta de qualidade, variedade, conforto e bons serviços foram a receita para a ampliação das redes e a mudança de comportamento do consumidor. Hoje as lojas trabalham com políticas agressivas de preço e inteligentes estratégias de promoção e exposição de produtos.

A arquitetura dos supermercados também é planejada de forma a atrair o cliente e maximizar a venda de determinados produtos, com a localização certa no layout da loja.

(ver: Layout como estratégia para melhorar os resultados – https://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/layout-como-estrategia-para-melhorar-os-resultados)

Observamos também que os espaços dos super e hipermercados estão cada vez mais modernos, elevando o nível dos serviços de forma a promover a melhor experiência ao usuário.

A oferta de produtos gourmet e específicos para dietas especiais também é uma novidade para aumentar a atratividade dos clientes e além disso algumas lojas começaram a oferecer espaços de lanches, pizzaria e refeições, onde o cliente pode ganhar tempo e até mesmo usufruir de bons momentos com a família.

Mercado de bairro

Observamos recentemente o surgimento de mercados de bairro para atender os consumidores de maneira mais próxima. Como uma volta ao passado, estes começaram a demandar por locais menores, próximos de casa e que tenham bons produtos, com conforto e qualidade de atendimento.

Em busca de praticidade, comodidade e proximidade os consumidores utilizam estas lojas para compras semanais e pontuais, além de terem a possibilidade de fazer um lanche ou uma refeição rápida neste mesmo local.

Grandes redes apostaram neste modelo e abriram vários destes pequenos mercados, mas observamos também uma expansão feita por pequenos empreendedores em busca de uma alternativa de renda. Com o avanço da crise e consequente crescimento dos números de desemprego, muitos profissionais apostam em lojas no ramo da alimentação, trazendo o conceito de proporcionar aos clientes uma experiência de compra prática e prazerosa.

Enquanto as lojas maiores das grandes redes procuram se localizar em regiões que apresentam uma grande área de influência e onde há um grande poder de compra concentrado, estes mercados caracterizam-se pela localização mais próxima do consumidor, onde estaria a padaria do bairro, por exemplo.

Os grandes estacionamentos requeridos para os hiper e supermercados, tanto por demanda dos usuários quanto para atender parâmetros de regulamentação, não são vistos nestes empreendimentos. Muitos clientes chegam a pé ou estacionam na rua, já que a localização permite esta facilidade. O acesso da loja é convidativo e a mesma oferece um ambiente agradável e aconchegante.

O impacto de tráfego de grandes caminhões e carretas para realizar o abastecimento das grandes lojas também não é observado neste modelo, que pode ter seus espaços de depósito reduzidos e conseguem operar com veículos menores para este fim.

Atacarejo

Na vertente oposta a esta estão os atacarejos, modelo de supermercado Cash&Carry onde o consumidor consegue preços e quantidades de atacado, comprando no varejo.

Como disse Maria Beatriz Douat Dietrich em seu artigo Atacarejo: o novo top-line growth do segmento de supermercados, neste momento econômico que vivemos observamos a queda nas vendas dos tradicionais hiper e supermercados e o aumento da procura pelos atacarejos, pois com a perda de renda das famílias causada pela alta da inflação e o aumento do desemprego, os brasileiros saem em busca de descontos na hora de abastecer a despensa.

O consumidor voltou a fazer compras de mês para garantir bons preços e aproveitar descontos decorrentes da aquisição de maiores volumes, já a reposição dos produtos é feita nas lojas de vizinhança, citadas anteriormente.

O mix de produtos destes modelos é reduzido e não oferece muitas opções de marca para escolha, mas garantem um preço competitivo, que é a proposta deste segmento.

Geralmente os atacarejos são localizados em áreas mais afastadas, onde a valorização do imóvel não impacta na viabilidade do empreendimento e também não há demanda de custos com serviços. Estacionamentos amplos e acessos bem sinalizados, aliados a uma arquitetura enxuta, com acabamentos e revestimentos simples, garantem estrutura mínima para atender o consumidor.

A operação dessas lojas se assemelha a de um Centro de Distribuição, com produtos dispostos em pallets, dispensando a necessidade grandes estoques. Instaladas em grandes galpões, o manuseio das empilhadeiras para o picking das quantidades solicitadas é realizado a qualquer hora, o que reduz custos de mão de obra.

O layout das lojas é simples, com corredores mais largos que os usuais de supermercados, já que possibilitam o trânsito interno destes equipamentos.

Supermercado online

Apesar do avanço tecnológico o e-commerce de produtos alimentícios no Brasil ainda é pouco representativo e não são todas as redes varejistas que dispõe deste serviço.

A possibilidade de ter todas as informações do produto, poder comparar os preços e a qualidade dos mesmos são atrativos das compras online, além da comodidade de entrega em casa, evitando horas de trânsito, dificuldade de estacionar e filas para pagamento.

De outro lado os supermercados, ao realizar vendas pela internet, tem a vantagem de conseguir mais facilmente personalizar o atendimento, pois tem muito mais informação sobre os costumes e gostos de seus clientes.

As vantagens são muitas, mas por uma questão cultural as vendas ainda não são representativas em relação as vendas feitas nos próprios estabelecimentos.

Também temos uma questão de sustentabilidade nesta proposta, pois ao realizar compras online o usuário reduz o desperdício e elimina a necessidade de armazenamento entre o centro de distribuição e o consumidor final, já que o produto sai direto do CD para a entrega final, em alguns casos.

O supermercado online, a meu ver, será parte do cotidiano das pessoas, mudando a maneira clássica de fazer compras, é somente uma questão de tempo.

Supermercado sem embalagens

A geração de resíduos é considerada um dos maiores problemas da atualidade, fato que tem impulsionado o surgimento de iniciativas para diminuir o impacto ambiental que causa.

Uma dessas ideias veio de uma startup alemã**, que criou o conceito de supermercado sustentável, com geração de lixo zero. Os produtos são vendidos sem embalagem e o consumidor deve levar os recipientes de vidro ou sacolas reutilizáveis de casa, onde poderá colocar as compras feitas a granel. Outro benefício para o consumidor, além de colaborar com a compra ecológica, é levar a quantidade que precisa, não se limitando ao tamanho da embalagem imposta pelas indústrias.

Um dos desafios para que a iniciativa se propague é a logística destes produtos sem embalagem e o armazenamento dos mesmos, que deve ser feito em silos. Os CDs devem ser totalmente remodelados, assim como as lojas e toda a inteligência que envolve estas operações.

Por enquanto ficamos apenas com a certeza de que algo deve ser feito para mudar o panorama mundial em relação à posturas de geração de resíduos. Tendo em vista todas as consequências de uma loja neste formato percebemos que não será facilmente replicável e teremos que aguardar uma maior mobilização e interesse do poder público e dos empresários neste sentido.

Conclusão

Percebemos que cada formato de supermercado tem operações diferentes que demandam variados espaços. Saber interpretar o modelo e o que o consumidor espera encontrar em cada loja é essencial para o sucesso do negócio.

* Fonte: Ascar&Associados

**Fonte: Ilos, Especialistas em Logística e Supply Chain

28 de junho de 2016/0 Comentários/por Lorena Toledo

Arquitetura, Artigos, Centro de Distribuição, Layout

Layout como estratégia para melhorar os resultados

Quando uma empresa decide fazer a construção de sua sede ou opta por alugar um espaço já existente temos inputs diferentes para resolver o mesmo problema. O briefing de projeto para construção de uma edificação nova tem itens que levarão a uma solução final atendendo todas as funcionalidades necessárias à empresa, obedecendo fluxos importantes para a realização do trabalho diário nesta. Na hipótese de locação de um espaço já existente temos algumas informações que norteiam o projeto de implantação, limitando algumas decisões que podem colocar em risco o andamento da rotina da empresa.

Nas duas situações citadas acima um estudo de layout bem feito é a solução para termos o sonho de uma nova empresa transformado em realidade. Muitas construções que não consideram este estudo de ocupação anteriormente podem comprometer seriamente a produção da empresa e a qualidade de vida de seus colaboradores.

O layout é o arranjo físico de equipamentos e pessoas dentro de uma empresa que deve ser projetado de forma a alinhar os processos, proporcionando maior produtividade e melhor qualidade do ambiente de trabalho, oferecendo maior bem estar aos funcionários. Um layout considera uma série de aspectos no seu desenvolvimento, entre os principais podemos citar:

Funcionalidade;
Acessibilidade;
Ergonomia;
Iluminação;
Ventilação;
Temperatura;
Níveis de ruído;
Comunicação entre os setores;
Melhor aproveitamento de área;
Fluxos de funcionários e mercadorias;
Previsão de expansão de áreas;
Melhor posição das instalações sanitárias;
Melhor posicionamento de equipamentos.

Layout Industrial

O layout industrial exige um levantamento prévio dos tipos de equipamentos que serão utilizados para definir o espaço necessário para a operação dos mesmos. O posicionamento dos operários e sua interface com os equipamentos deve ser analisado para que possa ser projetado um espaço de trabalho confortável e seguro, evitando que ocorram acidentes de trabalho.

Para o desenvolvimento deste trabalho o empresário deve contar com o apoio de um analista de OSM (organização, sistemas e métodos) e de um arquiteto. O analista saberá melhor entender o processo de produção industrial e traçar planos para o novo layout e o arquiteto, com conhecimento do espaço a ser ocupado ou projetado, fará a implantação do processo industrial desenhado na edificação. O levantamento de dados é o primeiro passo do trabalho, e deve conter:

Relação de materiais utilizados em cada etapa produtiva;
Quantitativo de máquinas, suas dimensões e capacidade produtiva;
Quantitativo de operários e sua capacidade produtiva, considerando alternância de turnos e taxa de absenteísmo;
Programa de produção, com capacidade atual e expectativa de crescimento;
Relação de cada operação com descrição do maquinário e dos operários envolvidos;
Intervalos de tempo entre as operações.

Layout Logístico

No layout logístico, a estrutura porta-pallets é mandatória e quando o estudo é feito antes da construção e atrelado ao desenvolvimento do projeto arquitetônico, ela define a modulação de pilares que fará com que o galpão fique otimizado e com melhor aproveitamento de área. Esta estrutura pode ter variação de largura e altura, que depende do tipo de produto a ser armazenado, e o corredor entre estas deve ser definido levando-se em consideração o tipo de empilhadeira a ser utilizado.

As empilhadeiras exigem um corredor mínimo para fazer seu percurso e conseguir girar o garfo para pegar o pallet. Quando não conseguimos adequar a modulação de pilares a esta estrutura com os corredores necessários pode ocorrer perda de área e o empresário pode pagar por um espaço que não utiliza efetivamente.

O trabalho de uma consultoria logística é desenvolvido primeiramente levando-se em consideração itens como:

Tipo de produto a ser armazenado, suas dimensões e tipo de pallet a ser utilizado;
Período de armazenagem de cada produto;
Localização dos produtos estocados considerando logística interna (recebimento/expedição);
Localização das áreas estáticas;
Planejamento da linha de recebimento e expedição (priorizando a linha reta), com corredores na direção das portas das docas;
Tipos de equipamentos a serem utilizados nos processos internos, tais como: empilhadeiras, esteiras, flow-racks, etc;
Áreas de conferência e embalagem;
Ciclo de vida dos produtos;
Expansão da área de estocagem.

O arquiteto colabora com a implantação da logística projetada, fazendo uma análise global dos dados apresentados e verificando item por item, sua aplicabilidade no espaço em questão. Em primeiro lugar projeta o posicionamento e espaçamento dos porta-pallets de forma a proporcionar o melhor aproveitamento do galpão como um todo, levando-se em conta a estrutura, o tamanho do corredor ideal e demais interfaces como saídas de emergências, posição de extintores, entre outros. A compatibilização executiva feita pela arquitetura é imprescindível para obtermos uma análise multidisciplinar e conseguirmos visualizar todas as interferências, propondo soluções para as mesmas.

Outro item importante a ser definido é como será feito o nivelamento das docas, se por equipamentos externos ou embutidos. Neste último teremos impacto no piso do galpão pois será necessário um nicho para conter este equipamento. A localização da expedição e do recebimento de mercadorias tem influência também nesta decisão, pois não é incomum o uso de diferentes tipos de veículos para cada uma destas operações, demandando diferentes soluções para nivelamento das docas.

A iluminação zenital é um item que também merece atenção, pois ela deve ser definida levando-se em conta o layout do galpão. Na compatibilização das disciplinas deve-se analisar se a solução de cobertura está adequada à operação da logística do galpão.

Layout Atacado e Varejo

Lojas de atacado e varejo também precisam de estudos detalhados de layout, nestes casos com impacto direto nas vendas. O layout para edificações destinadas ao comércio é visto como ferramenta estratégica de marketing, onde estudos avançados são realizados periodicamente traçando os perfis dos consumidores e como se portam no momento das compras.O posicionamento dos produtos em um ambiente que envolva o cliente e ofereça mais do que ele procura é essencial para influenciá-lo no processo da compra. Através de técnicas de layout observamos que são obtidos melhores resultados para determinados produtos e até melhor posicionamento da loja frente a seus concorrentes.

O espaço da loja para que seja propício a favorecer as vendas, além do posicionamento estratégico de alguns produtos, deve ter como premissa principal o conforto dos clientes. Para isso devem ser observados os seguintes itens:

Facilidade de acesso;
Corredores amplos, visando o melhor fluxo de circulação;
Sinalização indicativa;
Exposição de produtos organizada;
Estoque acessível somente aos funcionários para segurança da loja;
Áreas de serviço e administrativa somente acessível e visível aos funcionários da loja;
Área de caixas confortável de forma a evitar filas nos corredores de compras.

Layout Corporativo

No ambiente corporativo é onde ouvimos com maior frequência o termo layout. A empresa acaba de adquirir uma sede nova ou está iniciando o novo projeto da mesma e todos os colaboradores já querem saber, e opinar, onde será seu novo local de trabalho. Como a jornada nos escritórios acontece durante mais de oito horas por dia, pelo menos cinco dias por semana, o local onde ficará a estação de trabalho é realmente muito importante para cada trabalhador e interfere diretamente na sua produtividade.

Algumas pesquisas de satisfação feitas internamente nas empresas demonstram a importância deste item. Observamos algumas situações de promoção onde o funcionário recebe um aumento simbólico ao assumir maiores responsabilidades, mas recebe o direito de ter um local de trabalho privilegiado, com uma mesa maior, mais bem localizada e com espaço para se reunir com sua equipe. A hierarquia em alguns lugares é medida pelo tamanho da mesa ou da sala que a pessoa ocupa.

Na contramão do mercado corporativo tradicional as startups e algumas empresas de tecnologia já consolidadas utilizam outro estilo de layout. Com espaços amplos para descanso e pausas no trabalho, as estações são todas iguais e não se vê a hierarquia através do mobiliário, é um outro modo de trabalhar que se reflete no layout. Novamente percebemos a importância deste estudo para incorporar os valores da empresa e garantir a eficiência no trabalho.

Acontece também em alguns projetos a adaptação do espaço existente, onde os arquitetos, com a avaliação do ambiente de trabalho, projetam mudanças no layout gerando ambientes mais confortáveis, que melhoram a circulação, são mais favoráveis à comunicação e contribuem para a interação entre os funcionários.

Não se sabe ao certo o quanto os empresários perdem anualmente com a redução da produtividade de seus colaboradores, mas podemos afirmar que os estudos de layout para ambientes de trabalho, sejam indústrias, galpões, hipermercados ou lajes corporativas contribuem para que a empresa alcance melhores resultados, tanto financeiros quanto operacionais. A preocupação com o conforto dos usuários e a qualidade de vida nas empresas além de ser primordial para o crescimento destas, promove naturalmente a retenção de taletos e aumenta a eficiência e a qualidade do trabalho.

6 de junho de 2016/6 Comentários/por Lorena Toledo

Arquitetura, Logística

Galpões logísticos: especulativo ou built to suit. Diferenças e semelhanças na concepção dos projetos.

O mercado logístico passou por um momento de grande profissionalização nos últimos anos, e notadamente observamos uma considerável melhora na qualidade dos imóveis voltados a estas operações. Os projetos desenvolvidos e as construções que materializaram estes empreendimentos atenderam demandas de diferentes tipos. Porém observamos que a tipologia que se mostra mais adequada para atender as exigências dos usuários é aquela que irá apresentar características diferenciadas diretamente relacionadas ao que dita o momento econômico.

Não se trata somente de optar por um formato para entrega da obra, envolve também operações financeiras quanto ao custo do investimento, próprio ou de terceiros, locação x imóvel próprio, ocupação imediata ou planejada, entre outros. Uma empresa quando decide estrategicamente fazer sua inserção de mercado em algum local específico, em se tratando de logística fator decisivo para o negócio, precisa analisar vários pontos importantes.

Neste contexto vimos nos últimos anos que as incorporadoras e os “developers” souberam entender as necessidades dos clientes e com o auxílio de uma equipe de profissionais qualificada tecnicamente e com expertise na área, desenvolveram produtos que garantiram liquidez nas locações.

Especulativo

Grande parte destas empresas investem no ativo dominante e Classe A neste segmento que é o condomínio logístico especulativo. Nos galpões que compõem estes empreendimentos é importante ter em mente que os usuários finais podem ser diversos, tanto no tipo de operação logística, quanto no tipo de produto a ser armazenado.

Os condomínios logísticos surgiram para atender a uma demanda existente por áreas flexíveis, localização estratégica e com baixo custo de ocupação, além de oferecer compartilhamento de serviços, principalmente segurança. Oportunamente voltaremos a falar detalhadamente dos condomínios e as características que tornam este tipo de empreendimento altamente atrativo para os locatários.

Os galpões especulativos que compõem grande parte dos parques logísticos devem ser desenvolvidos para atender todas as questões operacionais, que impactam diretamente na eficiência e ganho de escala da empresa. Um projeto arquitetônico eficiente é imprescindível neste momento, pois deve contemplar demandas comuns a todos e também permitir adaptações e otimizações que viabilizem a implantação de determinada empresa, seja ela para operadores logísticos, operações de distribuição de grupos varejistas, transportadoras, ou outros.

Podemos citar entre as características técnicas que têm predominado na oferta mais recente de condomínios logísticos especulativos as seguintes:

Modulação de pilares de 21,6 a 22,5m, permitindo palletização;
Pé direito livre de 10 a 12m;
Piso de concreto com resistência até 8t/m^2;
Sistema de ventilação natural.

Além disso a arquitetura deve ser pensada de forma a permitir que todas as funcionalidades de um condomínio estejam acessíveis a todos os ocupantes. Outro ponto muito importante é a flexibilidade do projeto de maneira a permitir que sejam locados de um a vários módulos, sem comprometer a funcionalidade operacional do locatário e sem exigir grandes custos na adaptação.

Operadores logísticos e transportadoras, dependendo do galpão em questão, não exigem nenhuma alteração de projeto. Porém quando se trata de operações de distribuição específicas, temos exigências diversas, relacionadas aos produtos a serem armazenados. Distribuidores farmacêuticos, distribuidores de produtos perecíveis que precisam estar refrigerados e distribuidores de produtos com elevado índice de combustão, estão entre os exemplos mais comuns de empresas que precisam de auxílio de um arquiteto para fazer seu projeto de adaptação ao galpão alugado.

As alterações devem ser analisadas amplamente, levando-se em conta todas as disciplinas envolvidas. Cabe ao arquiteto acionar os demais projetistas para eventuais alterações em seus projetos e direcionar a regularização nos órgãos responsáveis, pois pode haver demanda de aprovação na ANVISA e reaprovação do projeto de prevenção e combate contra incêndio.

Built to suit

Totalmente ao inverso do que é proposto pelo produto apresentado anteriormente temos o galpão built to suit, projetado e construído conforme especificações do cliente.

O formato BTS – built to suit – é quando a empresa que vai ocupar o imóvel apresenta todas as suas necessidades e a construção é feita sob medida. O projeto arquitetônico é parte muito importante no processo e imprescindível em todas as etapas do desenvolvimento deste negócio, desde a implantação inicial, Master Plan, no terreno opcionado ou parte do Landbank do incorporador, até a entrega da obra.

O briefing precisa ser bem detalhado e cabe ao profissional levantar junto ao futuro locatário todos os pontos. De forma genérica, sem levar em conta o tipo de operação logística ou industrial a ser implantada e o tipo de produto que circulará nesta planta, devem constar no levantamento destas necessidades os seguintes itens:

Número de funcionários internos;
Número de funcionários externos;
Fluxo de mercadorias;
Número de docas totais necessárias;
Discriminação do número de docas para carga e descarga;
Tipo de equipamento de transporte interno a ser utilizado;
Tipo de estrutura de armazenagem interna a ser utilizada (porta-pallets);
Necessidade de equipamentos para separação, esteiras e outros que façam parte do processo logístico específico;
Área administrativa: interna ao galpão, anexa a este ou em edificação separada;
Áreas de apoio aos funcionários – vestiários: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
Áreas de apoio aos funcionários – refeitório: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
Área de lanchonete/ restaurante para terceirizados ou visitantes;
Área de descanso para funcionários;
Portaria e funcionalidades, o que deve ficar junto desta edificação;
Número de vagas de veículos leves para funcionários;
Número de vagas de veículos leves para visitantes, terceirizados e fornecedores;
Número de vagas internas de carretas e caminhões;
Número de vagas externas de carretas e caminhões;
Necessidade de edificação de apoio aos motoristas junto ao estacionamento externo;
Necessidade de eclusa, balança, posto de combustível, oficina;
Sala de treinamento/ auditório;

O empreendimento BTS pode ser também entregue no regime Turn Key. Embora seja mais comum em obras corporativas, nesta modalidade a empresa responsável deverá disponibilizar uma série de expertises que não costumam estar reunidas em um só local, tais como execução de projetos multidisciplinares, orçamentos, controle e cronograma de obra, gerenciamento dos projetos, contato com fornecedores e acompanhamento da execução, o que pode ocorrer mediante a existência de uma equipe própria ou montagem de uma rede de parceiros, inclusive pela formação de consórcios, com eleição de uma empresa líder.

O que podemos dizer, por fim, é que o mercado logístico está em expansão e é altamente atrativo para os investidores. Especulativo ou Built to suit, independentemente da forma de contratação do galpão logístico em questão, existe um consenso na necessidade imperativa do acompanhamento de todo o processo por profissionais especializados, especialmente no que se refere à concepção inicial, para que cumpram exatamente as especificações exigidas bem como forneça os detalhes necessários para uma execução de qualidade. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno, seja flexível ou sob medida, nos dois tipos há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.

23 de maio de 2016/0 Comentários/por Lorena Toledo

Arquitetura, Artigos, Engenharia, Logística, Real Estate

O que é Arquitetura para Logística?

Muitas pessoas devem estar se perguntando qual a relação destas duas áreas de conhecimento, tão distintas e porque não, tão distantes. Minha missão aqui é fazer uma correlação com estas matérias até que, ao final do artigo, você leitor veja a importância e relevância do trabalho da arquitetura para bons projetos de logística.

Arquitetura é a técnica de projetar uma edificação organizando os espaços para abrigar os diferentes tipos de atividades humanas. Como disse o arquiteto brasileiro mundialmente conhecido, Lúcio Costa: “Pode-se então definir arquitetura como construção concebida com a intenção de ordenar e organizar plasticamente o espaço, em função de uma determinada época, de um determinado meio, de uma determinada técnica e de um determinado programa.”

Nas últimas décadas observamos também o uso da palavra arquitetura para designar processos da área de ciência da computação: a arquitetura de software. Em uma conceituação simplificada podemos entendê-la como a definição dos componentes de um software, suas propriedades externas e correlações e da mesma forma que a arquitetura conceituada anteriormente, ela é a construção pré-concebida, mas neste caso de um sistema.

Nosso assunto aqui trata-se especificamente da arquitetura como técnica projetual, existente desde os primórdios, quando o homem sentiu necessidade de organizar um espaço para se proteger.

Logística é uma atividade também desenvolvida pelo homem a milhares de anos, porém a logística nos negócios surgiu a partir de 1950, para resolver a crescente complexidade na gestão de materiais e entrega de produtos, dentro de uma cadeia de suprimentos que requeria especialização e se tornava cada vez mais global.

Tudo que concerne ao controle de fluxo e armazenamento eficiente e econômico de matérias-primas, materiais semi-acabados e produtos acabados, além de informações de todo o caminho a ser percorrido por eles, do ponto de origem até o ponto de consumo; são parte da logística integrada, que avançou do transporte, depósito, armazenagem para um nível estratégico de empresa.

No Brasil esta indústria logística está em franca expansão e possui ainda grande potencial a ser explorado. Apesar de ter se desenvolvido bem nos últimos anos, é um mercado que demonstra otimismo apesar da crise político-econômica que vivemos. O crescimento do comércio eletrônico, que possui seu sucesso diretamente relacionado à uma operação logística eficiente, demonstra claramente como este setor vai na contramão da crise, com aumento de 22% nas vendas em 2015 e boas perspectivas para fechar o ano de 2016.

Investimento e Construção

O crescimento deste mercado está diretamente relacionado também a oportunidades de investimentos na construção, pois muitas empresas optam por locar o espaço para sua operação, viabilizando seu negócio mais rapidamente e acelerando o motor de crescimento. As empresas de Real Estate, por sua vez, disponibilizam os vários tipos de projetos e formas de contratação para atender esta demanda, que podem ser: built to suit, turn key, especulativo, entre outros que vamos explorar oportunamente.

Para viabilizar o negócio, seja construindo por conta própria o seu centro de distribuição ou investindo para obter um bom resultado financeiro com operações de locação, existem vários fatores para serem observados e a arquitetura pode ajudar o empresário a clarear na tomada de decisão para os principais.

Implantação

A localização estratégica é o mais importante na escolha do terreno onde será implantado o empreendimento, que pode ser um galpão monousuário para armazenagem, uma transportadora e também, como principal produto das empresas investidoras de Real Estate, os condomínios logísticos, onde várias empresas compartilham serviços comuns e se localizam dentro de um mesmo terreno.

O imóvel, além da localização, deve contar também com algumas análises que interferem diretamente na taxa de ocupação. Na sua maioria são terrenos de grandes dimensões, que algumas vezes demandam alto investimento em infra-estrutura, tornando ainda mais importante a análise de tudo que possa comprometer a viabilidade do empreendimento. Podemos citar alguns itens essenciais que devem fazer parte do check-list do responsável por este trabalho:

Planialtimetria do terreno;
Presença de cursos d´água e/ ou nascentes;
Presença de faixas não edificantes devido a linhas de transmissão e/ou proximidade à rodovias;
Parcelamento do solo a ser feito com doações de áreas e destinações de áreas verdes, institucionais e arruamentos;
Planejamento viário que interfira na área;
Parâmetros urbanísticos de zoneamento;
Alta taxa de permeabilidade;
Geometria do terreno, de forma que permita uma boa solução de implantação.

Como observamos, muitos dos itens fogem do escopo inicial do trabalho do profissional que faz as transações imobiliárias. Começa já neste ponto, então, a interface do arquiteto no processo. Este profissional poderá tirar um raio-X da área e fazer o master plan inicial, de forma a fornecer subsídios para a decisão final da compra do terreno.

Neste estudo é necessário atenção também no tamanho e na quantidade de veículos de carga que vão circular no site. O pátio de manobras e o número de docas, se não forem satisfatórios, podem acarretar problemas para a empresa e até perda de prazos e, consequentemente, de clientes. Sistema viário interno, estacionamentos interno e externo, localização da portaria e guarita, necessidade de eclusa e balança, cercamento e posição dos prédios de apoio dos funcionários e administrativo, todos estes tópicos devem ser pensados neste momento.

(Ante)projeto Arquitetônico

O próximo passo é o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico e aqui conseguimos observar ainda com mais clareza a necessidade de empregar uma arquitetura para logística, empregando conceitos de engenharia e tecnologia usados especificamente para este tipo de edificação.

Como acontece com arquitetos que trabalham exclusivamente com arquitetura hospitalar, que precisam entender do fluxo de pacientes, equipe médica, medicamentos, lixo hospitalar, além de saber exatamente quais materiais devem ser empregados na construção e também o que dizem as leis sobre as edificações para atendimento médico; arquitetos que trabalham com edificações destinadas a operações logísticas também precisam saber alguns requisitos que são particulares a estas.

Como não possuímos cursos específicos que atendam esta matéria, como acontece com a arquitetura hospitalar, podemos valer da experiência na área para capacitar estes profissionais. De um projeto de centro de distribuição para produtos alimentícios para um condomínio logístico da área de produtos farmacêuticos, por exemplo, o arquiteto aplica alguns conceitos e técnicas que são comuns aos dois e outros quesitos que são exclusivos de cada área.

O tipo de estrutura do galpão e a modulação dos pilares são pontos que devem ser analisados ainda no início da concepção, diferente de muitos projetos arquitetônicos onde esta é uma discussão que acontece posteriormente. Esta definição requer um conhecimento do tipo de equipamento a ser utilizado na operação logística interna, como será feita a armazenagem e como funciona o fluxo dos produtos. Uma outra definição importante neste momento é quanto a altura do pé direito livre necessário e possível.

Agora já com o formato ideal do galpão, vamos para as soluções de fluxo de pessoal e onde ficarão as áreas de apoio e administrativas internas, se for o caso. Normalmente em galpões especulativos opta-se por ter um mezanino acima da área de recebimento e expedição de mercadorias, já que nesta não é requerido um pé direito elevado. Com isso, temos ainda algumas observações a fazer como tipo de portão a ser utilizado, se vamos ter nivelador de docas embutido ou manual, como será o aceso ao mezanino, entre outros.

Algumas decisões de soluções técnicas precisam ser tomadas ainda nesta fase, outras podem acontecer durante o projeto executivo, mas é importante que o arquiteto tenha isso em mente para não projetar nada que possa comprometer o que virá a seguir.

Projeto Legal

Terminada a fase de anteprojeto é desenvolvido o projeto para legalização nos órgãos regulamentadores. Todas as leis e normas técnicas já estão atendidas neste momento, pois fazem parte da concepção inicial e não podem acontecer mudanças de partido neste momento.

O projeto é colocado nos moldes corretos para ser analisado, informações complementares e técnicas são acrescentadas para o perfeito entendimento do analista e para que tenhamos, o mais breve possível, a aprovação para início de obra.

Neste momento empresários e investidores ficam impacientes para terem um sinal positivo, mas é uma etapa que não tem com estimar prazo, pois cada órgão tem suas peculiaridades e processos de trabalho diferentes e específicos.

Executivo

Entretanto a arquitetura não para, o projeto executivo é iniciado e começam também os demais projetos de engenharia. A escolha dos materiais a serem utilizados e da tecnologia construtiva a ser empregada são detalhados e define-se o tipo de cobertura a ser usada, se teremos iluminação zenital, se a ventilação será natural ou mecânica, se terá climatização, qual será o tipo de fechamento lateral, qual será o tipo de piso, entre outros itens.

As disciplinas complementares que devem ter sido já pré-analisadas na fase anterior, retornam agora com seus projetos finalizados e cabe à arquitetura compatibilizar as mesmas, gerando um projeto executivo pronto para ser liberado para a obra.

Muitas das informações e caminhos apresentados são mesmo inerentes ao trabalho do arquiteto, para qualquer tipo de projeto de edificação. O briefing com o cliente traz informações valiosas e imprescindíveis para o desenvolvimento e as etapas são as mesmas para qualquer tipo de construção, porém o conhecimento sobre a operação logística, os termos comuns ao empresários deste nicho e o que torna um projeto eficiente e rentável são os itens que fazem a diferença na análise da capacitação de um profissional para este tipo de trabalho.

No mercado logístico temos dois tipos de investidores, aqueles que viram neste setor uma excelente oportunidade de investimento e criaram empresas de incorporação imobiliária com este propósito e investidores independentes, que querem fazer bons negócios apesar de não atuarem nesta área. Para ambos, ter um profissional que saiba exatamente como deve ser o empreendimento para tornar-se atrativo para o locatários é um diferencial que representa ganho de tempo e geração de valor.

O cliente final, que quer construir seu próprio CD, também ganha com esta parceria, pois o processo pode pegar alguns atalhos que também representam ganhos no tempo de implantação e na mudança da operação.

Enfim, Arquitetura para Logística é um tipo de arquitetura especializada que possui demanda crescente e grande potencial.

16 de maio de 2016/0 Comentários/por Lorena Toledo