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Aprovação de Projetos em Contagem – MG

Contagem é a cidade da região metropolitana de Belo Horizonte que atualmente mais atrai os olhares de investidores e incorporadores de Real Estate com foco em logística e indústria.

Localização estratégica, com saída facilitada para os principais eixos (BR 381, BR 262 e BR 040), a cidade que nasceu com vocação industrial é hoje o maior parque industrial de Minas e ocupa também o primeiro lugar no número de metros quadrados de galpões logísticos do estado.

Trabalhando com aprovação de projetos e regularização de empreendimentos nesta cidade, o que mais escuto é: “Contagem é difícil demais de aprovar… “” Demora muito o processo para obtenção de Alvará de Obra?”” Preciso passar pelo RIU?” (Relatório de Impacto Urbano)  

Bem, a resposta não é única para todos, pois sempre varia conforme o porte do empreendimento e também a situação atual do mesmo.

Quem acompanha o nascimento destes empreendimentos há alguns anos sabe como eram (ou não eram…) os processos antes. E os empreendimentos que foram construídos sem passar por todo o trâmite burocrático necessário, hoje ainda possuem heranças, pagas a prestação, a cada Alvará de Funcionamento provisório, condicionantes da Transcon ou Meio Ambiente.

A Prefeitura de Contagem tem uma grande vantagem: Possui as portas abertas. Tem disponibilidade de acesso aos técnicos analistas com plantões semanais, acesso ao andamento dos processos via site e/ ou presencial e apesar de parecer bastante confuso, após alguns processos, já sabemos exatamente onde ir e como seguir com a tramitação de modo mais eficaz.

Não estamos falando de pular etapas ou de facilidades, tão comuns quando passamos perto da palavra política hoje em dia… Trabalhamos sempre com ética e respeito ao cliente e aos órgãos regulamentadores e assim estamos seguindo, conquistando nosso espaço e a confiança de nossos clientes, mostrando que existe sim um meio de trabalhar de forma profissional.

Mas vamos ao que interessa…

Como é o processo para obtenção de Alvará de Obras em Contagem?

O primeiro passo é a obtenção do RIBI – Requerimento de Informações Básicas. Neste ficamos sabendo quais serão as exigências para a aprovação, além dos parâmetros urbanísticos a serem seguidos do imóvel em questão.

Diferente de outras prefeituras, a solicitação de informação básica em Contagem deve ser preenchida informando a metragem e a atividade do empreendimento. Desta forma, o mesmo será classificado como de impacto ou não e na RIBI teremos a informação da necessidade de passarmos por um processo de RIU anterior à solicitação do Alvará, ou somente diretrizes de transporte e/ou ambientais.

Após a emissão deste documento, que não vai falar tudo que o profissional responsável pela aprovação ou proprietário precisam saber, é necessário verificar os seguintes itens:

  • O empreendimento está propondo supressão ou transplantio de árvores?
  • O empreendimento deverá ter abrigo para resíduos sólidos?
  • O empreendedor ou proprietário já possui o projetista responsável pelo projeto de prevenção e combate contra incêndio e pânico?
  •  Quando falamos de regularização de imóveis, temos o engenheiro que irá assinar o Laudo Estrutural  e assumir a responsabilidade técnica da estrutura de todo o complexo a ser regularizado?
  • Será necessário solicitar Licença de Demolição?
  • Algum projeto irá precisar de Aprovação na Vigilância Sanitária?
RIU

O processo para solicitação de diretrizes do RIU realmente não é um processo simples. Trata-se de uma análise multidisciplinar que requer apresentação do projeto em reuniões periódicas internas à PMC  (Prefeitura Municipal de Contagem) com representantes dos diversos departamentos e secretarias. Quando temos solicitação de revisão do relatório apresentado então, demora ainda mais, por isso a importância de profissionais experientes e qualificados na elaboração e tramitação deste processo.

O primeiro passo é a solicitação do termo de referência para elaboração do RIU, no qual serão direcionados os processos, projetos e relatórios específicos a serem apresentados para cada tipo de empreendimento.

O Relatório, por sua vez, além de conter todos os projetos e documentos solicitados, deve apresentar ainda as medidas mitigadoras e/ ou compensatórias para minimizar o impacto a ser gerado pela instalação do empreendimento. Este relatório é correspondente ao EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança, em outras Prefeituras.

Importante ressaltar aqui que mesmo para regularização de empreendimentos já construídos, caso o mesmo se enquadre em passível de RIU, teremos que passar por este processo, antes do protocolo específico para obtenção do Habite-se.

Por outro lado, tanto para Alvará de Obras em projeto de acréscimo de área quanto para regularização, caso não seja enquadrado em exigência de RIU, deverá ser solicitada  a Dispensa do RIU, um processo simplificado mas que requer a apresentação do empreendimento e demais informações para confirmar o não enquadramento.

Diretriz de Transporte

Dentro do processo do RIU ou quando é solicitado independente do mesmo, este processo é executado na Transcon –  Autarquia Municipal de Trânsito e Transportes de Contagem. Após e emissão das Diretrizes deve-se protocolar os projetos e relatórios solicitados que envolvem na maioria dos casos, projetos viários interno e externo e um relatório de impacto na circulação, em algumas prefeituras equivalente ao RIC ou RITUR.

Recentemente estão acontecendo muitas solicitações de Diretrizes devido à condicionante atrelada à liberação do Alvará de Funcionamento Definitivo. Em algumas situações devido à inexistência de processo anterior nesta autarquia e em outros caso devido à mudança da atividade aprovada em projetos, muito comum no caso de condomínios logísticos que aprovam o projeto com uma atividade ampla e na solicitação de liberação de funcionamento de cada locatário, é levantada a necessidade da revalidação e nova análise do impacto no trânsito, específico para a nova atividade.

Diretriz Ambiental

Para obtenção de Alvará de Obras esta exigência geralmente refere-se à aprovação dos projetos de drenagem e terraplenagem para emissão da Licença para Movimentação de Terra. Mas na totalidade dos casos, principalmente quando falamos de indústria, a exigência refere-se, além das anteriores, também à legalização quanto ao Licenciamento Ambiental da atividade.

Recentemente este processo foi bastante simplificado e conseguimos obter a LAS – Licença Ambiental Simplificada Municipal, através do LAS Cadastro, conforme Diretriz Ambiental 02456/2018.

Supressão Arbórea

Esta solicitação deve ser a primeira a ser solicitada, pois não depende de Diretrizes e sua tramitação pode impactar no início da execução das obras pois a Licença de Terraplenagem é emitida antes, mas não permite a supressão e a Autorização para Supressão está condicionada à emissão do Alvará de Obras.

Para o protocolo de Alvará de Obras será necessário inicialmente o Laudo Prédio de Supressão, antes emitido pela CONPARQ, agora de responsabilidade da própria SEMAD – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável.

SALU

Quando for aplicável, deverá ser solicitado à Secretaria Municipal Adjunta de Limpeza Urbana as Diretrizes Básicas para abrigo externo para resíduos sólidos e materiais recicláveis. Estas diretrizes conterão informações e premissas para elaboração dos projetos desses abrigos, que deverão ser acompanhados da memória de cálculo do volume de lixo a ser gerado.

Projeto e memoriais deverão ser aprovados nesta Secretaria e farão parte do RIU ou parte do check list de documentos necessários para o protocolo do projeto para Alvará de Obras.

Tramitação

A prefeitura de Contagem exige do profissional responsável pela legalização o conhecimento de todas as áreas para que não ocorra perda de tempo, já que ocorrem tramitações em paralelo em órgãos diferentes. Exige também amplo entendimento da legislação e  acompanhamento semanal , em muitos casos diário, do andamento dos processos.

A exposição acima não tratou da possível necessidade de termos que trabalhar para regularizar o terreno, etapa que deverá anteceder a  todos estes processos listados.

Retificação de área, remembramento, desdobro, parcelamento…  Cada imóvel poderá exigir uma solução diferente, ou mais de uma, que podem ocorrer no mesmo processo para agilizar e liberar o terreno com a área correta.

Contagem não conta ainda com um sistema eletrônico de protocolo, que deve ser feito presencial. Na etapa de protocolo do projeto e documentos para Alvará de Obras é exigida a presença do Responsável Técnico.

O andamento dos processos pode ser visto pelo sistema eletrônico, mas em muitas situações este demora a ser atualizado, fato que confirma a necessidade do acompanhamento pessoal dos mesmos.

Enfim, a aprovação de projetos em Contagem exige muito trabalho, dedicação e conhecimento das leis e procedimentos internos desta prefeitura. O tempo gasto no andamento, como em qualquer outra Prefeitura, varia conforme a solução apresentada no projeto, a apresentação dos documentos de forma completa e do acompanhamento.

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Alvará na Hora PBH

O Alvará na Hora passou a vigorar em Belo Horizonte em abril de 2016 regulamentado pelo decreto 16.278 e desde então a maioria das edificações desta cidade tiveram seus alvarás emitidos em 7 dias após o protocolo das documentações.

O processo de licenciamento de edificações para obtenção do alvará de obra que autoriza o início das construções é um processo longo na maioria das Prefeituras.

Esta demora é um dos motivos da grande quantidade de imóveis irregulares que encontramos hoje nesta cidade, pois muitas obras acontecem sem passar pela devida regularização para fugir desta longa espera até à obtenção do alvará, que por lei, assegura a permissão para início da construção.

Suas vantagens são:

  • Agilidade;
  • Menos Burocracia;
  • Aumento da taxa de imóveis regularizados no município;
  • Acompanhamento do arquiteto da fase de projeto até a finalização da obra.

Criado em Belo Horizonte, o programa Alvará na Hora já despertou interesse em outros municípios e está em expansão por algumas cidades mineiras. Outras capitais também pretendem agilizar seus processos e estudam o mesmo.

Como Funciona

De modo bem simplificado, um processo que poderia durar no mínimo 120 dias passa a durar 7 dias, ou até sair de imediato. Com o protocolo das documentações o alvará é emitido, sem nenhuma análise dos parâmetros urbanísticos por parte da Prefeitura.

Somente quando há interfaces com outros órgãos o processo pode demorar um pouco mais, pois será necessário protocolar os pareceres favoráveis destes.

Os parâmetros urbanísticos que no processo tradicional eram analisados pela Prefeitura, agora passam por este órgão sem análise técnica quanto ao cumprimento dos mesmos.

São eles:

  • coeficiente de aproveitamento;
  • taxa de ocupação e de permeabilização;
  • afastamentos lateral, frontal e de fundos;
  • altura na divisa;
  • acessibilidade;
  • altimetria da aeronáutica;
  • parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais – ADEs;
  • padronização de passeio público.

Parâmetros construtivos como iluminação e ventilação, pé direito e distância entre blocos, descritos no Código de Edificações, não são mais analisados. Assim como nenhum outro item deste documento que já não eram mais mais verificados pela PBH desde 2010.

No caso de empreendimentos de impacto urbanístico e ambiental, que em Belo Horizonte tem que passar por processo de Licenciamento de Impacto, continua sendo necessário iniciar este processo antes do alvará.

Sendo assim o alvará na hora poderá ser solicitado desde que  sejam apresentadas as licenças correspondentes e que todas as condicionantes referentes a etapa da aprovação tenham sido cumpridas.

Responsabilidade

 § 3º É de integral responsabilidade dos responsáveis técnicos pela elaboração de projetos e dirigentes técnicos de obras a observância e o cumprimento das demais disposições relativas à edificação previstas nas legislações federal, estadual e municipal. (Decreto 16.278, art 4º)

Sabemos que o profissional de arquitetura deve ter vasto domínio da legislação urbanística, além de conhecimento e aplicação em projeto dos parâmetros técnicos e construtivos, normas e parâmetros de uso. O que muda com este novo procedimento é que os parâmetros urbanísticos não serão validados pela PBH, ficando sob inteira responsabilidade do arquiteto.

O questionamento então é o seguinte: Já não é responsabilidade do arquiteto ter conhecimento das leis e normas e projetar a edificação considerando o atendimento das mesmas? Sim!!!! Sempre foi!

O que acontece aqui são duas situações distintas, uma que coloca em cheque a capacidade do profissional e a outra que questiona como será feito em casos que não estão claros na lei.

Infelizmente encontramos no mercado profissionais que não possuem o conhecimento necessário (e/ou não estudam para obtê-lo, pois demanda tempo, por isso a eterna luta entre prazo e qualidade) e entregam projetos para análise sem o atendimento de parâmetros mínimos como afastamento e coeficiente.

Como a Prefeitura retorna com as devidas “correções” o mesmo se justifica perante o cliente dizendo que foi o órgão que solicitou. Acontece também em alguns casos onde temos o cliente pressionando o profissional para “tentar passar” sem o atendimento de algum parâmetro específico e este profissional, talvez por desconhecimento dos riscos profissionais que isso implica ou por receio de perder o cliente, acaba aceitando a proposta.

Cabe ressaltar aqui que mesmo com o alvará emitido no processo tradicional, se houver alguma fiscalização que aponte irregularidades o Poder Público pode suspender o Alvará de Construção e notificar o responsável técnico pelo não cumprimento da legislação.

A outra situação refere-se aos casos onde a legislação é omissa e/ou não específica. Muito bem explicado pela colega Mariele Vilela em seu artigo sobre o mesmo tema, existem interpretações diferentes sobre a lei e assumir que o nosso entendimento será o mesmo do fiscal, no momento da vistoria, já com a obra em andamento, é um risco muito grande.

Quem vai arcar com a demolição necessária? Quem vai arcar com os custos de perda de valor do empreendimento que poderá ter sua área reduzida? Quem vai arcar com os custos de novo projeto e novo processo? Isso sem falar nas multas e penalidades previstas em lei…

 Foco no Acompanhamento da Obra

§ 10 A cada etapa da obra, o responsável técnico que optou, no momento em que protocolou o projeto, pela apresentação do termo mencionado no § 8º deste artigo deverá solicitar vistoria de acompanhamento de obra, sob pena de suspensão do Alvará de Construção. (Decreto 16.278, art 4º)

O projeto que é aprovado através do alvará na hora precisa notificar a PBH o início da obra, para que esta proceda com as devidas vistorias de acompanhamento. Aqui temos um ponto de atenção muito importante pois a obra deve ser executada EXATAMENTE igual ao projeto.

O Alvará na Hora vem colaborar com uma das bandeiras do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – que é a entrega do projeto completo de arquitetura, para que o profissional possa acompanhar todo o andamento de seu projeto, conferindo qualidade ao mesmo.

Porém o mercado ainda não compreende desta forma e os investidores e empreendedores continuam não dando o devido valor a este acompanhamento, o que faz com que o arquiteto não consiga realizar o trabalho de ponta a ponta, ou seja, dos estudos inciais no terreno até o Habite-se.

A principal queixa é em relação ao alto valor, que do ponto de vista de nós profissionais, é o menor problema se comparado aos demais custos de uma obra. Economizar no projeto não é uma decisão inteligente, pois aqui vale a expressão popular: o barato pode sair muito caro…

Esta história já é uma velha conhecida dos colegas arquitetos, mas o que muda com o Alvará na Hora? Muda muita coisa!

Um projeto que poderia ser contratado em etapas antes, agora, na opção do empreendedor pelo Alvará na hora, já deve contemplar o projeto executivo e o acompanhamento da obra por este profissional. Esta na verdade é a minha opinião, mas acho difícil algum arquiteto assumir uma responsabilidade de ter seu projeto executado de maneira diferente sem o devido acompanhamento.

No exercício da profissão há mais de 15 anos já fui responsável técnica de diversos projetos, principalmente grandes empreendimentos, e todos eles passaram por alterações durante a execução. Alguns empreendedores, construtores e incorporadores já solicitam até o trabalho de as built pós obra, por saberem da necessidade de “desenhar” o projeto novamente como foi construído.

Atenção arquitetos! O risco é todo nosso!

Não estou falando aqui que não devemos participar de nenhum projeto utilizando o Alvará na Hora, mas que devemos alertar o cliente destas questões, exigir valorização do nosso trabalho e acompanhar de perto a execução.

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Novo Plano Diretor de Contagem – MG

O Plano Diretor de Contagem foi alterado através da Lei Complementar 248/18 e passou a vigorar a partir da data de sua publicação, em 11 de janeiro de 2018.

Conforme o Estatuto das Cidades, todo Plano Diretor deve ser revisado a cada 10 anos e o de Contagem datava de 2006, estando portanto desatualizado.

São objetivos do Plano Diretor:

I – criar condições para a dinamização econômica e a ampliação das funções urbanas do Município, buscando a geração de trabalho e renda e o reforço de sua identidade;

II – compatibilizar a expansão urbana com a proteção dos recursos hídricos, em especial os mananciais de Vargem das Flores e da Pampulha;

III – controlar a ocupação do solo para adequar o adensamento da cidade às condições do meio físico e à infraestrutura urbana, proteger as áreas e edificações de interesse ambiental, histórico e cultural, impedir e corrigir situações de risco e promover maior conforto e qualidade do espaço urbano;

IV – estimular a multiplicidade e a diversificação de usos, visando a facilitar a instalação de atividades econômicas e serviços, a fim de constituir-se um espaço urbano mais rico em possibilidades de apropriação e contribuir para a redução das necessidades de deslocamentos diários

da população;

V – promover a rearticulação física do espaço municipal pela complementação e requalificação da rede de centros urbanos e do sistema viário e de transporte;

VI – ampliar os espaços públicos destinados ao lazer, ao convívio e às diversas formas de manifestação da população;

VII – possibilitar o acesso das populações de baixa renda à moradia digna;

VIII – promover a apropriação coletiva dos benefícios gerados pelos investimentos públicos e pela legislação urbanística;

IX – incentivar a participação da população na gestão da cidade;

X – contribuir para o equacionamento de questões de interesse comum com os municípios vizinhos, em articulação com o planejamento metropolitano.

(artigo 5º – LC 248/18)

Portanto é de interesse de cada cidadão, que é afetado diretamente pelo que dita este plano no seu dia-a-dia usufruindo dos espaços da cidade e transitando por ela e também dos empreendedores, empresários e investidores, interessados em se instalar na cidade ou que já estejam nela.

Podemos citar aqui vários itens que afetam positivamente ou negativamente a nossa vida na cidade:

  • O trânsito;
  • A localização de centros comerciais;
  • Localização de indústrias;
  • Uso predominante residencial alterado para comercial;
  • Áreas rurais com nova vocação urbana;
  • Praças, parques;
  • Etc.

O motivo das mudanças, para pior ou para melhor, vem do planejamento oriundo do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município.

O Plano Diretor deve evoluir junto com as necessidades demandadas pela cidade, mas levando em conta o meio ambiente e a preservação de construções históricas. Deve atender um planejamento global e por esse motivo, a cada revisão, é alvo de elogios ou também de muitas críticas.

Contagem

Contagem é uma cidade em franco crescimento, parte da região metropolitana de Belo Horizonte – Grande BH – é a terceira maior cidade do Estado de Minas Gerais.

Nascida da necessidade de concentrar a atividade industrial mineira, sedia importantes industrias e hoje é também uma cidade de extrema importância para a logística.

A cidade possui algumas características que favorecem estas atividades, como:

  • Localização estratégica;
  • Acesso às principais rodovias do país: Rodovia BR-381 (Fernão Dias – acesso a São Paulo), BR-262 (acesso a Vitória e Triângulo Mineiro) e a BR-040 (acesso a Brasília e Rio de Janeiro).
  • Central de Abastecimento de Minas Gerais – CEASA;
  • Serviços e equipamentos públicos.
Perímetro Urbano

Conforme cita o novo Plano Diretor, hoje Contagem possui seu perímetro urbano coincidindo com os limites da cidade. Este fato significa que a “zona rural” ainda existente passa a ser classificada como ZEU3 – Zona de Expansão Urbana 3.

Para justificar esta alteração foi concluído que nestas áreas são encontradas poucas agriculturas de subsistência e nenhuma de expressão econômica, o que permite concluir que a alteração do macrozoneamento não deverá afetar a vida dos moradores das áreas em questão.

Macrozoneamento e Parâmetros Urbanísticos

O novo Plano Diretor não alterou a classificação do macrozoneamento, mas deslocou algumas manchas, mudando os parâmetros das áreas afetadas, como podemos observar na figura abaixo.

Além da inclusão da área rural dentro do perímetro urbano, tivemos alteração no zoneamento ZUI, onde se encontram a maioria dos empreendimentos de grande porte logísticos e industriais. O ZUI2, antes classificado em 2a e 2b foi unificado e os parâmetros deste foi o único que sofreu alteração no coeficiente pois o ZUI2b permitia um Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 e agora, com o ZUI2 o máximo é 2.

Alterações destacadas:

  1. Área identificada como ZOR1 passou a ser classificada como ZAD1;
  2. Área identificada como ZAD1 passou a ser classificada como ZAD2;
  3. Área identificada como ZEU2 passou a ser classificada como ZOR2;
  4. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso a LMG808 antes inserida dentro da Zona Rural agora passa a fazer parte do perímetro urbano com classificação ZUI2;
  5. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso trecho da BR040 neste local para a ter classificação ZUI2;
  6. Avenida Wilson Tavares Ribeiro, Rua Contendas e Rua Chopin passam a ser classificadas como ZUI2 (antes eram ZEU1 e ZEU2);
  7. As vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa passam a ser classificadas como ZUI2;
  8. Trecho da Via expressa de Contagem e Helena de Vasconcelos, antes ZUI2b, passam a ser classificadas como ZOR3.
ADEs

Outra alteração significativa foi a introdução de uma nova área de diretrizes especiais, a ADE, descrita como Área de Desenvolvimento Econômico e Sustentável.

Assim como as demais áreas especiais possui parâmetros urbanísticos próprios, diferenciados, que se sobrepõem aos parâmetros do zoneamento.

São 3 fatores principais que nortearão a análise para ocupação nestas áreas:

  • Uso adequado dos recursos hídricos;
  •  Não ocupação das áreas de risco e
  • Proteção das unidades de conservação.

Para a instalação nestas áreas também será solicitado a implantação de infraestrutura adequada, acessibilidade, equipamentos comunitários e solução de esgotamento sanitário com garantia de tratamentos dos efluentes.

Abaixo mapa com os limites definidos inicialmente para as ADEs nas áreas onde hoje se concentram alguns empreendimentos logísticos/ industriais, abrangendo vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa e atrás do Ceasa, Avenida Severino Ballesteros.

Empreendimentos de Impacto

A definição de empreendimento de impacto não foi alterada por esta revisão do Plano Diretor, mantendo a classificação através da lei de uso e ocupação do solo vigente LC 082/ 2010.

Porém foram destacadas todas as medidas necessárias na apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU – necessário para qualquer empreendimento classificado como de impacto. São elas:

I – medidas mitigadoras: visam a redução ou eliminação dos impactos negativos do empreendimento;

II – medidas potencializadoras: visam a maximização dos impactos positivos do empreendimento;

III – medidas compensatórias: visam a compensação dos impactos negativos do empreendimento que não possam ser eliminados.

(artigo 42º – LC 248/18)

As medidas compensatórias não eram claramente solicitadas anteriormente, mas cabe ressaltar que em alguns casos já acontecia o uso das mesmas para compensar impactos impossíveis de serem mitigados, dependendo do tipo de empreendimento.

Sistema Viário

No capítulo sobre Diretrizes de Intervenção Pública na Estrutura Urbana destacam-se as obras prioritárias para complementação do sistema viário. Destaco abaixo aquelas que afetam diretamente as possíveis áreas destinadas a receber empreendimentos industriais e logísticos, considerados de impacto:

  • a melhoria da articulação da Av. Wilson Tavares com seu entorno e de sua interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação do Jardim Riacho das Pedras com o restante do Município e com os acessos a Belo Horizonte e Ibirité;
  • a melhoria do trecho da Av. Helena Vasconcelos Costa desde sua interseção com a Via Expressa de Contagem até sua ligação com Av. Severino Balesteros, incluindo interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação da Sede com a região da Ressaca: Via Vereador Joaquim Costa (VM-5) /Av. das Américas até a Av. Severino Balesteros;

Conforme cita o artigo 59 mais adiante, faz parte do planejamento:

III – prever a implantação de ciclovias:

V – definir plano viário específico para as regiões da Ressaca, Nacional e Sede/Via Vereador Joaquim Costa (VM-5), considerando a tendência de instalação predominante de atividades de grande porte e causadoras de impacto viário significativo.

Em relação às ciclovias não se pode negar que devemos cada vez mais favorecer este tipo de transporte como forma de desafogar o trânsito além de colaborar com o meio ambiente. Os empreendimentos de impacto deverão contemplar bicicletário em sua estrutura interna, por exigência ou por premissa, como já vem acontecendo em alguns casos.

Em relação às melhorias viárias elencadas fica o questionamento de como será feito este investimento, já que irá colaborar efetivamente com os empreendimentos situados ou a se instalar nestas regiões.

Outorga Onerosa

Ouro ponto de destaque é o referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir. O valor da contrapartida para imóveis localizados em ZAD ou uso convivente ZUI aumentou significativamente pois antes tínhamos a multiplicação por 0,1, que funcionava como um fator de redução. Este número não aparece mais na nova fórmula, ficando a mesma para todas as áreas incluídas no macrozoneamento do município.

A nova fórmula, se dará conforme abaixo:

CT = (CABatual – CABanterior) x AT x V, na qual:

I – CT corresponde ao valor da contrapartida do beneficiário;

II – CABatual corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas vigentes;

III – CABanterior corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas imediatamente anteriores à legislação vigente;

IV – AT corresponde à área do terreno;

V – V corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno constante da planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI).

(artigo 71º – LC 248/18)

Desenvolvimento Econômico

O artigo 99 cita diretrizes estabelecidas para que o Poder Executivo possa propiciar o desenvolvimento econômico e entre estas, destaco a seguinte:

VI – promover requalificação e revitalização urbana dos distritos e coibir a especulação imobiliária em áreas industriais subutilizadas, mediante a aplicação dos instrumentos urbanísticos pertinentes;

Porém nem este capítulo, nem esta alínea específica são novidades no Plano Diretor.

Enfim, o Plano Diretor conseguiu atender algumas demandas da cidade que precisavam de atenção, teve poucas alterações nas classificações de zoneamento e praticamente nenhuma alteração nos parâmetros urbanísticos. A outorga vai ter um custo significativamente mais alto, projetos viários prioritários vão colaborar com o desenvolvimento ordenado da cidade e a inclusão das ADEs traz uma maior controle na aprovação de empreendimentos nestas áreas.

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