Regularização de empreendimentos logísticos – porque devo iniciar já?

2017 começou e o mercado já demonstra uma retomada, ainda tímida, mas a longo prazo otimista.

Incorporadoras estão planejando o lançamento de novos empreendimentos e investidores estão de olhos bem abertos para o mercado imobiliário de condomínios logísticos, que após uma desaceleração, promete voltar a oferecer excelentes oportunidades de negócios.

Sabemos que lançamentos imobiliários requerem um trabalho de planejamento anterior que demanda algum tempo, principalmente quando se trata de empreendimentos de alto impacto como grandes condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões e complexos  industriais.

Este tempo inclui todos os itens relativos ao projeto e também à legalização junto aos órgãos regulamentadores, como:

• Consulta de viabilidade da atividade a ser desenvolvida no imóvel junto à prefeitura local (zoneamento, lei de uso e ocupação);
• Desenvolvimento do Masterplan do empreendimento, com a entrega de uma implantação inicial contendo todos os itens para visualização completa da proposta, assim como atendimento às legislações pertinentes e quadro de áreas (Leia mais em: https://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/masterplan);
• Análise de viabilidade financeira, do investimento inicial ao retorno, com dados de break-even e valores de comercialização;
• Análise prévia do Masterplan junto aos órgãos regulamentadores para entender os passos para legalização (que variam conforme a localização do imóvel e os processos locais);
• Elaboração de cronograma de projetos e legalização, compondo o estudo de viabilidade comercial (alguns processos podem ser tão demorados que requerem ajustes planejados com antecedência);
• Desenvolvimento do projeto arquitetônico para legalização, a ser protocolado na Prefeitura local;
• Desenvolvimento de todos os projetos complementares e relatórios exigidos, que farão parte do processo de regularização;
• Acompanhamento do processo de legalização até a emissão do alvará e demais licenças necessárias, com reuniões periódicas nos órgãos e atualização do cronograma para verificar possíveis impactos na viabilidade.

O tempo para estas etapas é bastante variável, e toda empresa deveria fazer uma consulta prévia, com profissional qualificado, para ter um planejamento mais preciso.

Como atuo com desenvolvimento imobiliário há muitos anos e possuo conhecimento em gestão de projetos, já tentei criar um check-list com itens pré-definidos para a legalização de um empreendimento, porém nunca consegui chegar nos passos para serem cumpridos de forma global, abrangendo qualquer imóvel em qualquer região do país.

Os processos de legalização variam de cidade para cidade, o que demanda do profissional a frente destes um conhecimento anterior das possíveis etapas, para questionar nas prefeituras locais e desenvolver um cronograma de atividades. Em algumas cidades o processo de legalização é tão confuso que os próprios órgãos, dentro de uma mesma prefeitura, não conversam entre si.

Muitas vezes as solicitações exigidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano entram em contradição com os itens definidos para o processo de Licenciamento Ambiental; as exigências do Departamento de Trânsito não levam em consideração as exigências das Concessionárias de Rodovias, exigindo habilidade e conhecimento técnico suficientes para antever estas questões e já sair em busca das soluções.

O ano de 2017 começa com nova gestão nas prefeituras e este fator deve ser considerado pelas empresas interessadas em aprovar seus empreendimentos. Apesar de ser um momento onde estão acontecendo muitas mudanças de cargos e novos profissionais estão sendo nomeados para assumir a gerência de secretarias e departamentos, é também o momento onde os processos estão sendo discutidos e redefinidos. Quanto antes soubermos das mudanças, positivas ou negativas, melhor.

Todo processo de legalização, por mais simplificado que seja, demanda tempo. Os incorporadores e/ou proprietários devem, portanto, protocolar todos os documentos e projetos necessários considerando um prazo mínimo para realização de um trabalho profissional e ético, tanto dos projetistas quanto dos servidores públicos.

Muitas empresas se perdem em planejamentos de obra, orçamentos, projetos e esquecem de contabilizar o tempo da legalização. Não é um passe de mágica e não pode ser conduzida por qualquer pessoa. Exige conhecimento técnico do empreendimento em questão, para que o responsável e representante da empresa consiga discutir com o arquiteto ou o engenheiro da prefeitura de igual para igual, defendendo o projeto e atendendo a legislação.

Quando o único objetivo do condutor do processo é o alvará e/ou a licença em mãos o mais breve possível, podem acontecer algumas situações indesejáveis como: mudanças de projeto que  impactam na liberação do habite-se, exigências de medidas compensatórias não estudadas com antecedência, acordos verbais que depois transformam-se em termos de ajuste de conduta envolvendo grandes somas de dinheiro.

Em uma ocasião me deparei com um projeto aprovado com áreas errada, maior que a área real, onde a empresa proprietária pagou todas as taxas proporcionalmente, um valor bem acima do devido.

Em outra oportunidade atendi a solicitação de um investidor que precisava saber se o imóvel que ele estava interessado em investir estava realmente legalizado, para não haver nenhuma surpresa após o fechamento do negócio. Como as licenças e regulamentações variam de prefeitura para prefeitura, é difícil saber se um imóvel está ok, mesmo com o habite-se em mãos.

Nesta situação específica foi realizado um trabalho de diagnóstico de imóveis, que retrata a real situação do mesmo perante os órgãos regulamentadores, aspectos que nem o registro no cartório e nem os documentos de alvará e licença analisados isoladamente conseguem assegurar.

A maioria das prefeituras exigem muito mais que um projeto arquitetônico para liberação do alvará de um condomínio logístico ou galpão industrial. Os documentos solicitados pelas Secretarias de Meio Ambiente para emissão de licenciamentos ou pareceres ambientais muitas vezes são pré-requisitos para alvará.

Os relatórios e documentos solicitados demandam estudos multidisciplinares e projetos complementares. As nomenclaturas variam mas os termos mais comuns são:

• EIV – Estudo de Impacto de vizinhança
• RIV – Relatório de Impacto de vizinhança
• RIU – Relatório de Impacto Urbano
• RIC – Relatório de Impacto na Circulação
• RAS – Re

Lorena Toledo

Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .