Muitas pessoas devem estar se perguntando qual a relação destas duas áreas de conhecimento, tão distintas e porque não, tão distantes. Minha missão aqui é fazer uma correlação com estas matérias até que, ao final do artigo, você leitor veja a importância e relevância do trabalho da arquitetura para bons projetos de logística.
Arquitetura é a técnica de projetar uma edificação organizando os espaços para abrigar os diferentes tipos de atividades humanas. Como disse o arquiteto brasileiro mundialmente conhecido, Lúcio Costa: “Pode-se então definir arquitetura como construção concebida com a intenção de ordenar e organizar plasticamente o espaço, em função de uma determinada época, de um determinado meio, de uma determinada técnica e de um determinado programa.”
Nas últimas décadas observamos também o uso da palavra arquitetura para designar processos da área de ciência da computação: a arquitetura de software. Em uma conceituação simplificada podemos entendê-la como a definição dos componentes de um software, suas propriedades externas e correlações e da mesma forma que a arquitetura conceituada anteriormente, ela é a construção pré-concebida, mas neste caso de um sistema.
Nosso assunto aqui trata-se especificamente da arquitetura como técnica projetual, existente desde os primórdios, quando o homem sentiu necessidade de organizar um espaço para se proteger.
Logística é uma atividade também desenvolvida pelo homem a milhares de anos, porém a logística nos negócios surgiu a partir de 1950, para resolver a crescente complexidade na gestão de materiais e entrega de produtos, dentro de uma cadeia de suprimentos que requeria especialização e se tornava cada vez mais global.
Tudo que concerne ao controle de fluxo e armazenamento eficiente e econômico de matérias-primas, materiais semi-acabados e produtos acabados, além de informações de todo o caminho a ser percorrido por eles, do ponto de origem até o ponto de consumo; são parte da logística integrada, que avançou do transporte, depósito, armazenagem para um nível estratégico de empresa.
No Brasil esta indústria logística está em franca expansão e possui ainda grande potencial a ser explorado. Apesar de ter se desenvolvido bem nos últimos anos, é um mercado que demonstra otimismo apesar da crise político-econômica que vivemos. O crescimento do comércio eletrônico, que possui seu sucesso diretamente relacionado à uma operação logística eficiente, demonstra claramente como este setor vai na contramão da crise, com aumento de 22% nas vendas em 2015 e boas perspectivas para fechar o ano de 2016.
Investimento e Construção
O crescimento deste mercado está diretamente relacionado também a oportunidades de investimentos na construção, pois muitas empresas optam por locar o espaço para sua operação, viabilizando seu negócio mais rapidamente e acelerando o motor de crescimento. As empresas de Real Estate, por sua vez, disponibilizam os vários tipos de projetos e formas de contratação para atender esta demanda, que podem ser: built to suit, turn key, especulativo, entre outros que vamos explorar oportunamente.
Para viabilizar o negócio, seja construindo por conta própria o seu centro de distribuição ou investindo para obter um bom resultado financeiro com operações de locação, existem vários fatores para serem observados e a arquitetura pode ajudar o empresário a clarear na tomada de decisão para os principais.
Implantação
A localização estratégica é o mais importante na escolha do terreno onde será implantado o empreendimento, que pode ser um galpão monousuário para armazenagem, uma transportadora e também, como principal produto das empresas investidoras de Real Estate, os condomínios logísticos, onde várias empresas compartilham serviços comuns e se localizam dentro de um mesmo terreno.
O imóvel, além da localização, deve contar também com algumas análises que interferem diretamente na taxa de ocupação. Na sua maioria são terrenos de grandes dimensões, que algumas vezes demandam alto investimento em infra-estrutura, tornando ainda mais importante a análise de tudo que possa comprometer a viabilidade do empreendimento. Podemos citar alguns itens essenciais que devem fazer parte do check-list do responsável por este trabalho:
- Planialtimetria do terreno;
- Presença de cursos d´água e/ ou nascentes;
- Presença de faixas não edificantes devido a linhas de transmissão e/ou proximidade à rodovias;
- Parcelamento do solo a ser feito com doações de áreas e destinações de áreas verdes, institucionais e arruamentos;
- Planejamento viário que interfira na área;
- Parâmetros urbanísticos de zoneamento;
- Alta taxa de permeabilidade;
- Geometria do terreno, de forma que permita uma boa solução de implantação.
Como observamos, muitos dos itens fogem do escopo inicial do trabalho do profissional que faz as transações imobiliárias. Começa já neste ponto, então, a interface do arquiteto no processo. Este profissional poderá tirar um raio-X da área e fazer o master plan inicial, de forma a fornecer subsídios para a decisão final da compra do terreno.
Neste estudo é necessário atenção também no tamanho e na quantidade de veículos de carga que vão circular no site. O pátio de manobras e o número de docas, se não forem satisfatórios, podem acarretar problemas para a empresa e até perda de prazos e, consequentemente, de clientes. Sistema viário interno, estacionamentos interno e externo, localização da portaria e guarita, necessidade de eclusa e balança, cercamento e posição dos prédios de apoio dos funcionários e administrativo, todos estes tópicos devem ser pensados neste momento.
(Ante)projeto Arquitetônico
O próximo passo é o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico e aqui conseguimos observar ainda com mais clareza a necessidade de empregar uma arquitetura para logística, empregando conceitos de engenharia e tecnologia usados especificamente para este tipo de edificação.
Como acontece com arquitetos que trabalham exclusivamente com arquitetura hospitalar, que precisam entender do fluxo de pacientes, equipe médica, medicamentos, lixo hospitalar, além de saber exatamente quais materiais devem ser empregados na construção e também o que dizem as leis sobre as edificações para atendimento médico; arquitetos que trabalham com edificações destinadas a operações logísticas também precisam saber alguns requisitos que são particulares a estas.
Como não possuímos cursos específicos que atendam esta matéria, como acontece com a arquitetura hospitalar, podemos valer da experiência na área para capacitar estes profissionais. De um projeto de centro de distribuição para produtos alimentícios para um condomínio logístico da área de produtos farmacêuticos, por exemplo, o arquiteto aplica alguns conceitos e técnicas que são comuns aos dois e outros quesitos que são exclusivos de cada área.
O tipo de estrutura do galpão e a modulação dos pilares são pontos que devem ser analisados ainda no início da concepção, diferente de muitos projetos arquitetônicos onde esta é uma discussão que acontece posteriormente. Esta definição requer um conhecimento do tipo de equipamento a ser utilizado na operação logística interna, como será feita a armazenagem e como funciona o fluxo dos produtos. Uma outra definição importante neste momento é quanto a altura do pé direito livre necessário e possível.
Agora já com o formato ideal do galpão, vamos para as soluções de fluxo de pessoal e onde ficarão as áreas de apoio e administrativas internas, se for o caso. Normalmente em galpões especulativos opta-se por ter um mezanino acima da área de recebimento e expedição de mercadorias, já que nesta não é requerido um pé direito elevado. Com isso, temos ainda algumas observações a fazer como tipo de portão a ser utilizado, se vamos ter nivelador de docas embutido ou manual, como será o aceso ao mezanino, entre outros.
Algumas decisões de soluções técnicas precisam ser tomadas ainda nesta fase, outras podem acontecer durante o projeto executivo, mas é importante que o arquiteto tenha isso em mente para não projetar nada que possa comprometer o que virá a seguir.
Projeto Legal
Terminada a fase de anteprojeto é desenvolvido o projeto para legalização nos órgãos regulamentadores. Todas as leis e normas técnicas já estão atendidas neste momento, pois fazem parte da concepção inicial e não podem acontecer mudanças de partido neste momento.
O projeto é colocado nos moldes corretos para ser analisado, informações complementares e técnicas são acrescentadas para o perfeito entendimento do analista e para que tenhamos, o mais breve possível, a aprovação para início de obra.
Neste momento empresários e investidores ficam impacientes para terem um sinal positivo, mas é uma etapa que não tem com estimar prazo, pois cada órgão tem suas peculiaridades e processos de trabalho diferentes e específicos.
Executivo
Entretanto a arquitetura não para, o projeto executivo é iniciado e começam também os demais projetos de engenharia. A escolha dos materiais a serem utilizados e da tecnologia construtiva a ser empregada são detalhados e define-se o tipo de cobertura a ser usada, se teremos iluminação zenital, se a ventilação será natural ou mecânica, se terá climatização, qual será o tipo de fechamento lateral, qual será o tipo de piso, entre outros itens.
As disciplinas complementares que devem ter sido já pré-analisadas na fase anterior, retornam agora com seus projetos finalizados e cabe à arquitetura compatibilizar as mesmas, gerando um projeto executivo pronto para ser liberado para a obra.
Muitas das informações e caminhos apresentados são mesmo inerentes ao trabalho do arquiteto, para qualquer tipo de projeto de edificação. O briefing com o cliente traz informações valiosas e imprescindíveis para o desenvolvimento e as etapas são as mesmas para qualquer tipo de construção, porém o conhecimento sobre a operação logística, os termos comuns ao empresários deste nicho e o que torna um projeto eficiente e rentável são os itens que fazem a diferença na análise da capacitação de um profissional para este tipo de trabalho.
No mercado logístico temos dois tipos de investidores, aqueles que viram neste setor uma excelente oportunidade de investimento e criaram empresas de incorporação imobiliária com este propósito e investidores independentes, que querem fazer bons negócios apesar de não atuarem nesta área. Para ambos, ter um profissional que saiba exatamente como deve ser o empreendimento para tornar-se atrativo para o locatários é um diferencial que representa ganho de tempo e geração de valor.
O cliente final, que quer construir seu próprio CD, também ganha com esta parceria, pois o processo pode pegar alguns atalhos que também representam ganhos no tempo de implantação e na mudança da operação.
Enfim, Arquitetura para Logística é um tipo de arquitetura especializada que possui demanda crescente e grande potencial.
Lorena Toledo
Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .
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