Gestão de Portfólio Imobiliário

Ter uma carteira de imóveis exige tempo e esforço para administrar todas as questões inerentes aos mesmos, e essa não é uma tarefa nada fácil. As imobiliárias realizam um trabalho de acompanhamento comercial e rotina administrativa financeira que colabora muito com os proprietários, porém problemas com a documentação do imóvel e necessárias regularizações não são feitas pela maioria delas.

Muitas pessoas vêem na aquisição de imóveis uma ótima forma de investimento. Tratando-se de  imóveis corporativos, comerciais e industriais, pode-se ter uma oportunidade de renda garantida durante vários anos, considerando as possíveis formas de contratos de locação com prazos mais longos.

Imóveis de alto valor como condomínios logísticos, parques industriais e edifícios corporativos, quando negociados por grandes players, passam por minuciosos processos de Due Diligence, verificando possíveis entraves e/ou problemas em diversas esferas. Grandes escritórios de advocacia especializados são contratados para a auditoria e ao final geram um parecer acerca do investimento.

Porém investidores de menor porte ou até mesmo proprietários de suas próprias plantas industriais não tem acesso à este tipo de trabalho, devido aos altos custos do mesmo e principalmente pela investigação mais simplificada que estas negociações requerem.

A análise anterior à aquisição passa pelo crivo e experiência do comprador, da assessoria da consultoria imobiliária envolvida na negociação e dos advogados das partes. O resultado, apesar de não ter saldo positivo no cumprimento de todos os itens para ternos um imóvel regularizado, muitas vezes não impede a compra, pois o investimento continua sendo vantajoso.

Por que devo regularizar meus imóveis?

Mas o que devo fazer agora que adquiri um imóvel e preciso regularizar o mesmo? Quais os procedimentos necessários? Qual profissional ou empresa devo procurar para resolver este problema?

Porém, inicialmente vamos entender por que devemos regularizar o imóvel.

Algumas Prefeituras, senão a maioria delas, liberam o Alvará de Funcionamento provisório mesmo se o imóvel não tiver Habite-se.

De qualquer forma é necessário uma análise inicial da atividade a ser desenvolvida no local, feita através de uma consulta prévia, para saber se a mesma é permitida pela Lei de Uso e Ocupação do Município.

A análise prévia das atividades permitidas é bastante importante também para investidores que apostam na locação de imóveis corporativos, industriais e logísticos. Esta porém deve ser realizada antes da compra do imóvel, já que  havendo algum impedimento de desenvolvimento de alguma atividade chave para o negócio, este fato pode inviabilizar a aquisição ou construção do imóvel.

O processo de legalização para obtenção de Alvará de Construção e posterior Habite-se de empreendimentos especulativos é realizado  sem enquadrar dentro de uma atividade específica, deixando em aberto para a posterior ocupação. Porém o locatário ao realizar a consulta prévia percebe se a localização é impeditiva ou não.

Hoje observamos uma crescente oferta de imóveis corporativos, industriais e logísticos e este fato aliado à crise fez com que o locatário ficasse mais exigente. Segundo Darlan Alvarenga e Daniel Silveira, no portal G1, o mercado de escritórios registra vacância recorde e os preços caem para valores de 2010. Muitas empresas aproveitam os descontos para migrar para prédios melhores.

Também no setor logístico/ industrial apesar do mercado apresentar alguns sinais de retomada, observamos uma redução na entrega dos imóveis devido ao aumento da vacância, segundo estudo da Herzog. Aluguéis estão sendo renegociados e também ocorre a mudança para outras opções disponíveis no mercado.

O locatário hoje possui muitas opções para escolha e então, além do preço, entram em negociação as questões documentais e melhorias a serem feitas para instalação do mesmo. Além disso empresas multinacionais ou que tenham que prestar contas a acionistas não vão ocupar um imóvel que esteja irregular.

Além de gerar valor para revenda e dos benefícios de estar dentro da legislação, hoje observamos que os imóveis regulares possuem melhor liquidez para locação.

Diagnóstico Imobiliário

• Edificação irregular concluída sem registro de Habite-se;
• Invasão de área construída em imóvel vizinho;
• Área de IPTU divergente da área de Habite-se;
• Área de Habite-se menor que a área efetivamente construída;
• Inexistência de instalações mínimas de proteção e combate a incêndio; etc.

Para efetuarmos a regularização de empreendimentos construídos, independente da sua localização, é necessário um diagnóstico prévio do imóvel, para entender onde o mesmo se situa no processo regulatório e o que será necessário, caso a caso.

Em linhas gerais, estes são os passos para proceder com a regularização, lembrando que para a maioria deles é necessário o acompanhamento de profissionais capacitados e habilitados perante os órgãos regulamentadores:

• Obtenção da informação básica do imóvel junto à Prefeitura;
• Levantamento Cadastral do imóvel;
• Levantamento Planialtimétrico;
• Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico Básico;
• Desenvolvimento do Projeto de Segurança, Prevenção e Combate Contra Incêndio;
• Desenvolvimento de projetos complementares (se for o caso);
• Compatibilização dos projetos;
• Organização da documentação necessária para protocolo;
• Preenchimento de formulários e planilhas específicas;
• Verificação de possíveis infrações e cálculo de multas a serem pagas pelo proprietário do imóvel;
• Protocolo do Projeto Arquitetônico na Prefeitura Municipal;
• Protocolo do projeto de SPCI;
• Protocolo dos projetos complementares para aprovação em Secretarias específicas;
• Acompanhamento do trâmite de aprovação/ regularização junto à Prefeitura, Corpo de Bombeiros e demais órgãos regulamentadores;
• Aprovação junto ao proprietário das intervenções físicas a serem feitas no local, se for o caso;
• Vistoria para AVCB;
• Vistoria para Habite-se;
• Emissão de Baixa e Habite-se;
• Obtenção de CND de obra junto à Receita Federal;
• Averbação do Habite-se na matrícula do imóvel.

Estes passos não citam possíveis legalizações referentes à questões ambientais, de impacto viário, de patrimônio cultural e relativas a proteção de controle de tráfego aéreo, em secretarias, conselhos e órgãos específicos.

Caso o imóvel esteja em terreno com problemas de propriedade, invasão, diferença de limites, diferença de área e parcelamento, são ainda necessários vários passos anteriores aos expostos acima para obter a regularização inicial da área, que poderá ocorrer em processo anterior ou concomitante à regularização da edificação, dependendo do que cita a legislação municipal específica.

O estudo e entendimento da legislação local, do município onde se situa o imóvel, é imprescindível para verificar o impacto das irregularidades  e as ações necessárias para resolvê-las.

Mais uma vez citamos aqui a importância de profissionais capacitados para a realização deste trabalho que exige competências técnicas específicas, experiência na coordenação das diversas disciplinas envolvidas, análise crítica e foco em resultado.

Lorena Toledo

Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .