O mercado logístico passou por um momento de grande profissionalização nos últimos anos, e notadamente observamos uma considerável melhora na qualidade dos imóveis voltados a estas operações. Os projetos desenvolvidos e as construções que materializaram estes empreendimentos atenderam demandas de diferentes tipos. Porém observamos que a tipologia que se mostra mais adequada para atender as exigências dos usuários é aquela que irá apresentar características diferenciadas diretamente relacionadas ao que dita o momento econômico.
Não se trata somente de optar por um formato para entrega da obra, envolve também operações financeiras quanto ao custo do investimento, próprio ou de terceiros, locação x imóvel próprio, ocupação imediata ou planejada, entre outros. Uma empresa quando decide estrategicamente fazer sua inserção de mercado em algum local específico, em se tratando de logística fator decisivo para o negócio, precisa analisar vários pontos importantes.
Neste contexto vimos nos últimos anos que as incorporadoras e os “developers” souberam entender as necessidades dos clientes e com o auxílio de uma equipe de profissionais qualificada tecnicamente e com expertise na área, desenvolveram produtos que garantiram liquidez nas locações.
Especulativo
Grande parte destas empresas investem no ativo dominante e Classe A neste segmento que é o condomínio logístico especulativo. Nos galpões que compõem estes empreendimentos é importante ter em mente que os usuários finais podem ser diversos, tanto no tipo de operação logística, quanto no tipo de produto a ser armazenado.
Os condomínios logísticos surgiram para atender a uma demanda existente por áreas flexíveis, localização estratégica e com baixo custo de ocupação, além de oferecer compartilhamento de serviços, principalmente segurança. Oportunamente voltaremos a falar detalhadamente dos condomínios e as características que tornam este tipo de empreendimento altamente atrativo para os locatários.
Os galpões especulativos que compõem grande parte dos parques logísticos devem ser desenvolvidos para atender todas as questões operacionais, que impactam diretamente na eficiência e ganho de escala da empresa. Um projeto arquitetônico eficiente é imprescindível neste momento, pois deve contemplar demandas comuns a todos e também permitir adaptações e otimizações que viabilizem a implantação de determinada empresa, seja ela para operadores logísticos, operações de distribuição de grupos varejistas, transportadoras, ou outros.
Podemos citar entre as características técnicas que têm predominado na oferta mais recente de condomínios logísticos especulativos as seguintes:
- Modulação de pilares de 21,6 a 22,5m, permitindo palletização;
- Pé direito livre de 10 a 12m;
- Piso de concreto com resistência até 8t/m2;
- Sistema de ventilação natural.
Além disso a arquitetura deve ser pensada de forma a permitir que todas as funcionalidades de um condomínio estejam acessíveis a todos os ocupantes. Outro ponto muito importante é a flexibilidade do projeto de maneira a permitir que sejam locados de um a vários módulos, sem comprometer a funcionalidade operacional do locatário e sem exigir grandes custos na adaptação.
Operadores logísticos e transportadoras, dependendo do galpão em questão, não exigem nenhuma alteração de projeto. Porém quando se trata de operações de distribuição específicas, temos exigências diversas, relacionadas aos produtos a serem armazenados. Distribuidores farmacêuticos, distribuidores de produtos perecíveis que precisam estar refrigerados e distribuidores de produtos com elevado índice de combustão, estão entre os exemplos mais comuns de empresas que precisam de auxílio de um arquiteto para fazer seu projeto de adaptação ao galpão alugado.
As alterações devem ser analisadas amplamente, levando-se em conta todas as disciplinas envolvidas. Cabe ao arquiteto acionar os demais projetistas para eventuais alterações em seus projetos e direcionar a regularização nos órgãos responsáveis, pois pode haver demanda de aprovação na ANVISA e reaprovação do projeto de prevenção e combate contra incêndio.
Built to suit
Totalmente ao inverso do que é proposto pelo produto apresentado anteriormente temos o galpão built to suit, projetado e construído conforme especificações do cliente.
O formato BTS – built to suit – é quando a empresa que vai ocupar o imóvel apresenta todas as suas necessidades e a construção é feita sob medida. O projeto arquitetônico é parte muito importante no processo e imprescindível em todas as etapas do desenvolvimento deste negócio, desde a implantação inicial, Master Plan, no terreno opcionado ou parte do Landbank do incorporador, até a entrega da obra.
O briefing precisa ser bem detalhado e cabe ao profissional levantar junto ao futuro locatário todos os pontos. De forma genérica, sem levar em conta o tipo de operação logística ou industrial a ser implantada e o tipo de produto que circulará nesta planta, devem constar no levantamento destas necessidades os seguintes itens:
- Número de funcionários internos;
- Número de funcionários externos;
- Fluxo de mercadorias;
- Número de docas totais necessárias;
- Discriminação do número de docas para carga e descarga;
- Tipo de equipamento de transporte interno a ser utilizado;
- Tipo de estrutura de armazenagem interna a ser utilizada (porta-pallets);
- Necessidade de equipamentos para separação, esteiras e outros que façam parte do processo logístico específico;
- Área administrativa: interna ao galpão, anexa a este ou em edificação separada;
- Áreas de apoio aos funcionários – vestiários: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
- Áreas de apoio aos funcionários – refeitório: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
- Área de lanchonete/ restaurante para terceirizados ou visitantes;
- Área de descanso para funcionários;
- Portaria e funcionalidades, o que deve ficar junto desta edificação;
- Número de vagas de veículos leves para funcionários;
- Número de vagas de veículos leves para visitantes, terceirizados e fornecedores;
- Número de vagas internas de carretas e caminhões;
- Número de vagas externas de carretas e caminhões;
- Necessidade de edificação de apoio aos motoristas junto ao estacionamento externo;
- Necessidade de eclusa, balança, posto de combustível, oficina;
- Sala de treinamento/ auditório;
O empreendimento BTS pode ser também entregue no regime Turn Key. Embora seja mais comum em obras corporativas, nesta modalidade a empresa responsável deverá disponibilizar uma série de expertises que não costumam estar reunidas em um só local, tais como execução de projetos multidisciplinares, orçamentos, controle e cronograma de obra, gerenciamento dos projetos, contato com fornecedores e acompanhamento da execução, o que pode ocorrer mediante a existência de uma equipe própria ou montagem de uma rede de parceiros, inclusive pela formação de consórcios, com eleição de uma empresa líder.
O que podemos dizer, por fim, é que o mercado logístico está em expansão e é altamente atrativo para os investidores. Especulativo ou Built to suit, independentemente da forma de contratação do galpão logístico em questão, existe um consenso na necessidade imperativa do acompanhamento de todo o processo por profissionais especializados, especialmente no que se refere à concepção inicial, para que cumpram exatamente as especificações exigidas bem como forneça os detalhes necessários para uma execução de qualidade. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno, seja flexível ou sob medida, nos dois tipos há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.
Lorena Toledo
Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .
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