Quando se fala em sistema de cobertura zipada, a estanqueidade é a principal vantagem. No entanto, o sistema apresenta vantagens adicionais como a utilização de uma cobertura com baixa declividade. Neste caso, a otimização do espaço do galpão é seu principal ganho. Este ganho pode ser medido pela área cúbica efetiva da edificação. Uma cobertura […]
Finalizamos mais um projeto com sucesso!
Neste empreendimento foram propostos dois galpões para locação, projetados para armazenagem de produtos alimentícios.
Como o investidor trabalha nesta área, conhece as necessidades específicas de um galpão destinado a esta atividade, e sabendo também da demanda do mercado de imóveis com acabamento de alta qualidade, optamos por desenvolver o projeto dentro deste nicho específico.
Foram projetados dois galpões independentes, com entradas e apoios separados, cada um em um terreno com matrículas distintas, fator que facilita a negociação no caso de venda futura.
O foco para o projeto, devido às áreas possíveis em cada uma das unidades, foi para monousuários, mas a modulação permite a divisão em até 3 locatários.
Realizamos o estudo Masterplan para ampliação de um CD de uma grande rede de Supermercados do Rio de Janeiro.
O estudo de viabilidade técnica e legal antecedeu o desenvolvimento de duas opções, apresentadas ao cliente.
Após esta etapa visitamos o empreendimento e iniciamos os trabalhos para o desenvolvimento do projeto, na opção escolhida.
Aspetos técnicos executivos foram discutidos junto com a equipe de engenharia e o fluxo de operação, especificação de equipamentos e estruturas de armazenagem com a equipe de logística.
O projeto de um centro de distribuição possui características únicas que necessitam conhecimento prévio do tema para atender satisfatoriamente às demandas do cliente, garantindo qualidade e economia.
Um elemento fundamental na logística é a movimentação das cargas, em todos os seus diversos momentos e processos, presente desde a extração e preparação de insumos até o produto final na mão do consumidor e depois na chamada logística reversa e no descarte dos rejeitos e usados.
Essa movimentação ora é interna a instalações industriais e centros de distribuição, ora é externa, compartilhando as vias de trânsito com diversas outras atividades. Dentro das instalações e dos centros de distribuição a movimentação pode ser cuidadosamente operada, com a adoção de metodologias que envolvem o projeto geométrico das áreas de deslocamento das cargas, a utilização de veículos e equipamentos, as formas de armazenamento e sistemáticas de operação que minimizem todo e qualquer conflito.
Fora das instalações, entretanto, o operador logístico se vê num ambiente não controlável, compartilhando forçosamente o espaço de movimentação, ou sistema viário, com outros atores com interesses próprios, muitas vezes contrários ao seu. Automóveis, caminhões, ônibus, motocicletas, bicicletas e pedestres disputam o espaço necessário às suas atividades e aos seus interesses de deslocamento, com óticas próprias e necessidades diferentes. Simultaneamente desejam fluidez, para conseguir chegar rapidamente ao seu destino, acessibilidade, para estacionar, e segurança, de uma forma geral, mas em especial para atravessar as vias de trânsito. Além disso, o operador logístico não tem nenhum controle sobre as características físicas do sistema viário, como largura das vias, raios de curva, formato dos cruzamentos, estado do pavimento, sinalização.
Vê-se então o operador logístico com duas questões básicas que devem ser equacionadas no processo de decisão locacional de seu empreendimento, por meio de estudos adequados e criteriosos, denominados de macro e micro acessibilidades.
Macroacessibilidade é a facilidade de acesso ao empreendimento a partir dos principais eixos viários, considerando as rodovias, vias de ligação regional e avenidas arteriais, em geral com grande capacidade de tráfego e com características físicas que permitem a movimentação de veículos de qualquer porte, como carretas e bitrens. Eventualmente alguns trechos, mesmo com essas características, podem ter a circulação de caminhões proibidas em determinados horários. O estudo locacional do empreendimento deverá considerar essa estrutura viária com suas restrições e potencialidades, buscando otimizar os deslocamentos em função do perfil de sua carga transportada e das principais origem e destinos a serem atendidos.
Entretanto, nem sempre o empreendimento se situa exatamente nas margens desse tipo de vias, sendo necessário o tráfego da carga por vias de características viárias mais acanhadas e com maior volume de pedestres, com problemas de segurança mais localizados. O acréscimo de tráfego gerado pelo empreendimento logístico não apenas tem de ser suportado por esse sistema, como não pode causar nele impacto que reduza a qualidade de vida de quem o compartilhe ou esteja em sua área de influência. A regra da gota d’água no copo se mostra verdadeira: mesmo que o acréscimo de tráfego individual seja pequeno e a redução da qualidade pouco significativa, talvez mesmo aceitável, a superposição do tráfego de vários empreendimentos pode tornar a situação insuportável, não apenas para a área de influência, mas principalmente para o empreendimento em si, criando dificuldades operacionais que podem inviabilizar o seu funcionamento.
Microacessibilidade é a forma de acesso à área interna do empreendimento, compreendendo as entradas, portarias, portões, cancelas e controles. O processo de recebimento de veículos nos empreendimentos logísticos, com todas as necessidades de controle, hoje bem mais facilitadas pelo uso intensivo da informática embarcada, mas ainda dependente de relativa burocracia, não pode provocar nenhum tipo de impacto externo ao empreendimento, seja nas pistas de rolamento, seja nas calçadas. O dimensionamento dos acessos, dos raios de curva, das rampas e principalmente das áreas de espera dos veículos deve ser criterioso, possibilitando que os veículos saiam rapidamente das vias públicas e entrem em área controlada pelo operador logístico. Novamente não existe a regra popular de que é um instante só, por que ela chama a nossa conhecida regra da gota d’água e os impactos se potencializam.
A legislação federal, em muitas instâncias, se refere a essas questões como impactos dos polos geradores de tráfego, sendo que as prefeituras municipais, em níveis diferentes de abordagem, obrigam os empreendedores a realizar estudos desses impactos e a propor e executar medidas mitigadoras dos mesmos, tais como seleção rigorosa dos itinerários de entrada e saída das cargas até a sua absorção pelo sistema viário principal, restrições de horários, melhorias no sistema viário adjacente, implantação de semáforos etc. Alguns empreendedores acreditam que essas medidas deveriam, quando implicam em custos, serem de responsabilidade apenas do Poder Público, e reagem negativamente frente a elas. É verdade que a implantação de empreendimentos logísticos é um fator preponderante para a movimentação da economia, gerando emprego e renda não apenas no próprio negócio como em toda a cadeia produtiva. Também é fato que a carga tributária é altíssima em nosso país e fato maior ainda é que os recursos dela oriundos são, em geral, mal aplicados.
Por outro lado, o processo de parceria entre empresas e governos pode e deve resultar em melhorias tanto para as empresas quanto para a população. A participação organizada das empresas na discussão com os governos sobre a alocação de recursos públicos é fundamental para atingir esses resultados, mas é preciso mais. É preciso compreender que nem sempre as prioridades de alocação de recursos governamentais são dirigidas para o equacionamento de questões pontuais geradas pelo impacto individual de uma empresa ou de um grupo de empresas, sendo, então, fundamental que o empreendedor assuma a mitigação desse impacto. Para tal, torna-se absolutamente necessário que a determinação dos impactos e das medidas mitigadoras seja baseada em estudo técnico abrangente e completo, elaborado por empresa de consultoria suficientemente capacitada. O investimento do empreendedor em bons estudos significará, com certeza, na adoção das medidas que produzam, ao menor custo, os melhores efeitos.
O trabalho de arquitetura consiste em apresentar soluções técnicas para materializar uma edificação antes de sua construção. É uma prestação de serviço onde o arquiteto, depois de anos de estudo e experiência no mercado, consegue entregar um projeto que além de plástica, oferece resultados precisos e exequíveis.
Observamos, entretanto, que muitos profissionais são demandados a prestar este serviço de forma gratuita. A entrega da etapa inicial de qualquer projeto antes do cliente ter firmado um contrato com o arquiteto já configura a gratuidade do trabalho, apesar de muitos não encararem desta forma.
“ Vou apenas demonstrar o quanto sou bom para que o cliente possa me contratar”.
“ Quero participar da concorrência proposta pelo cliente”.
“ Quando o cliente viabilizar o projeto vou ganhar muito mais!”
Esta última talvez seja a mais perigosa crença pois é acreditar que todo o trabalho desenvolvido pelo arquiteto, que pode durar dias ou anos, irá ser remunerado após o fechamento do negócio. O famoso trabalho no risco!
Risco para quem?
Já observei o trabalho de algumas incorporadoras imobiliárias que desenvolvem trabalhos no risco com arquitetos e posso dizer que o comprometimento pela entrega de resultados e o interesse do profissional não se comparam quando a parceria é alinhada anteriormente de forma que ninguém tenha que, literalmente, pagar para trabalhar.
Sim, mesmo um arquiteto atuando como profissional autônomo e sem despesas de escritório e equipe, terá custo. Um formato interessante para empreendimentos que não viabilizaram ainda é a contratação dos profissionais a preço mínimo, onde o valor total do projeto fica atrelado ao fechamento do negócio e o valor inicial é somente para custear o desenvolvimento do trabalho.
O risco do empreendedor não pode ser repassado deliberadamente ao profissional de arquitetura, pois este pode até concluir que o negócio não é viável, após o lançamento do estudo inicial ou masterplan. E o valor do projeto neste caso é infinitamente irrisório perto do prejuízo que poderia causar um empreendimento inviável, feito sem qualquer conhecimento profissional técnico.
O trabalho do arquiteto não pode ter como premissa o resultado positivo da viabilidade do empreendimento, equivaleria a dizer que uma pessoa doente somente pagaria pela consulta médica se o medicamento prescrito curasse a doença. O paciente paga pelo conhecimento do médico, que vende uma informação precisa e útil atrelada a uma prestação de serviço. Ele não vende receita, da mesma forma que o arquiteto não vende projeto.
O risco do empreendedor na viabilização de um grande negócio equivale ao potencial de ganho que o mesmo terá com o sucesso desse. O mesmo não acontece com o projeto arquitetônico, que terá somente suas custas pagas com o desfecho positivo, não é retorno do investimento mais lucro, é pagamento justo por um trabalho técnico profissional desenvolvido.
O risco do arquiteto que aceita trabalhar nestas condições é aceitar o risco de não ser remunerado pelo seu trabalho, de não ser reconhecido profissionalmente e de não ter seu conhecimento, anos de estudo e experiência valorizados como deveriam.
Projeto online
Observamos um significativo avanço tecnológico em todas as áreas de conhecimento e a arquitetura não poderia ficar de fora. Os projetos BIM (Building Information Model), a gestão e compatibilização de projetos na nuvem feita simultaneamente por vários profissionais de diversas disciplinas, a tecnologia dos materiais, etc.
Alguns escritórios de arquitetura já estão disponibilizando também a interface online com seus clientes, aumentando seu raio de ação e atraindo prospects de outras regiões do país. A concorrência aumentou, é fato, mas é importante que o cliente esteja atento ao que está adquirindo pela internet.
O CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – não recomenda a compra de projetos arquitetônicos pela internet pois trata-se de uma estratégia que banaliza o papel da arquitetura e urbanismo, fragilizando seu potencial de contribuir em benefício de cada um e para a sociedade como um todo*.
Assumir o uso de tecnologias inovadoras para facilitar o trabalho do dia-a-dia e a conectividade com os clientes é muito positivo, mas vender projeto como produto, sem personalizar e sem atender de fato às necessidades do cliente compromete o resultado esperado e também a eficiência do projeto. Alguns site chegam a oferecer templates de projeto que se encaixariam em qualquer terreno, como se fosse passe de mágica, sem considerar todas as interfaces necessárias nesta análise.
Como salienta Ênio Padilha** serviços são produtos muito diferentes de mercadorias. Serviços são intangíveis (não podem ser experimentados antes da compra), são inseparáveis (requerem a participação de quem produz e de quem consome, durante o processo de produção), são variáveis (devido à participação de pessoas “nos dois lados do balcão” é muito mais difícil – embora não seja impossível – padronizar o processo produtivo), são inarmazenáveis (não podem ser estocados nem produzidos antecipadamente), são improtegíveis (os processos de produção podem ser copiados livremente pela concorrência) e têm uma precificação diferenciada (em um mesmo mercado, serviços semelhantes apresentam variações de preços impensáveis para mercadorias semelhantes).
Arquitetura de prateleira não funciona! É importante também salientar que a formação do arquiteto é ampla e este pode se especializar em diversas áreas de conhecimento no exercício de sua profissão. Estas habilidades adquiridas com a especialização e experiência profissional são decisivas para que o cliente opte por um profissional ou outro. Você não iria ao oftalmologista para tratar de uma gripe, correto?
Atribuição Exclusiva
Conforme resolução nº 51 do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – fica atribuída a execução de projeto arquitetônico e compatibilização do mesmo com as disciplinas complementares exclusivamente a arquitetos. Esta resolução, com data de julho de 2013, vem atender ao que solicita a Lei Federal nº 12.378, de 31 de dezembro de 2010, de especificar as atividades, atribuições e campos de atuação privativos dos arquitetos e urbanistas.
Esta resolução visa informar o que já deveria ser uma prática no mercado, a contratação de arquitetos para elaboração de projetos arquitetônicos, tão lógico como o próprio nome diz. As disciplinas de engenharia são complementares à arquitetura, não resta dúvidas, um bom projeto conta com todos estes profissionais envolvidos e comprometidos para chegar à melhor solução final.
RRT
A responsabilidade técnica do arquiteto é também outro item de extrema importância. O cliente deve entender que há um risco muito grande em realizar um projeto sem o aval de um profissional competente, devidamente qualificado.
As prefeituras exigem a aprovação do projeto arquitetônico para liberação do alvará de obra e na maioria das vezes o trabalho do arquiteto é vinculado mais à resolver a burocraria que os órgãos regulamentadores impõem do que à solução técnica do projeto.
A RRT – Registro de Responsabilidade Técnica – solicitada pelas prefeituras, é parte integrante do contrato de serviço entre as partes, e valida o arquiteto como responsável técnico durante toda a vigência do contrato perante o conselho de classe. O arquiteto é responsável por atestar todas as informações técnicas necessárias para regularização do imóvel a ser construído, assumindo a responsabilidade civil do processo administrativo em questão, estando sujeito ás obrigações e penalidades da lei.
Uma prática de mercado ainda utilizada é a compra deste registro, onde os arquitetos aceitam assinar a RRT de um projeto que não elaboraram. O risco de assumir esta responsabilidade pode começar com o pagamento de uma multa e terminar com a caçassão do título. A RRT é um documento que deve acompanhar a elaboração de todo projeto arquitetônico, sendo este objeto de aprovação ou não, e não deve ser vendida sem comprometimento técnico real. Mais uma vez, comparando com os médicos, é como vender atestado médico falso ou receita sem ter feito um exame clínico.
Economia ou desperdício?
Um desenhista para o projeto, uma RRT comprada e um mestre de obras para a execução. Esta poderia ser a equação perfeita para realizar um empreendimento econômico, mas o que ocorre é exatamente o oposto.
O risco envolvido está na possibilidade de ocorrer algum acidente na obra, gerando ônus e até processos civis e criminais ao empreendedor e também no uso de materiais e técnicas além do necessário, tanto pela quantidade quanto pela qualidade, impactando diretamente no orçamento.
A falta de conhecimento pode gerar muito desperdício e o empreendedor acaba por arcar com um valor muito além do previsto, podendo até inviabilizar o seu negócio. A gestão eficaz do processo de desenvolvimento inserida no custo da obra representa economia e o cliente se beneficia também com o talento de design criativo e a experiência técnica de um bom profissional.
Responsabilidade
A carga de responsabilidade encima do arquiteto está aumentando a cada dia e observamos que aquele que não se atualizar e não for capaz de se adequar às exigências do mercado estará fora do mesmo.
As normas de desempenho estão exigindo um nível de informação mais completo dos projetos arquitetônicos que deverão agora descrever o desempenho dos sistemas construtivos, a vida útil da edificação e previsões de manutenções periódicas. Além de exigirem especificações técnicas mais detalhadas, como por exemplo aspectos de orientação solar, para edificações residenciais.
Algumas prefeituras estão também impondo um comprometimento maior destes profissionais, como ocorre com o recém lançado Alvará na Hora, da Prefeitura de Belo Horizonte. Neste processo de aprovação o arquiteto se compromete com o atendimento de todas as normas e legislações pertinentes e o projeto recebe apenas um carimbo de aprovado, sem passar por nenhuma análise do corpo técnico da Prefeitura. O projeto será avaliado somente durante a fiscalização para Habite-se, o que exige um maior controle do arquiteto durante o período de obras, já que não é incomum acontecerem mudanças na execução.
Nestas duas situações, qualquer alteração durante a obra à revelia do autor do projeto pode comprometer o resultado final, o que poderá ocasionar pendências judiciais, devido ao compromisso desse como responsável técnico.
A exigência de conhecimentos muito específicos, tanto de legislação quanto técnicos, será cada vez maior e os arquitetos deverão contar com profissionais capacitados para prestar consultorias e até mesmo compor sua equipe.
Como uma resposta direta ao aumento destas responsabilidades, como cita Vinicius Abatte, o projeto passará a ter maior valor, já que o peso e a importância de seu conteúdo serão fundamentais***.
Concluímos com toda esta exposição que os serviços de arquitetura são de consumo restrito, com alta componente intelectual agregada, e por isso seu processo de negociação não pode seguir os padrões dos produtos de consumo de massa.
Assim como os arquitetos, os clientes também não gostam de correr riscos, e a certeza de ter ao seu lado profissionais qualificados e que transmitam segurança para resolver seus problemas e desenvolver seus negócios é o que garante e estrutura uma parceria de sucesso.
*Fonte: CAU/BR – Por que a compra de projetos arquitetônicos pela internet não é recomendada?
**Fonte: Fórum da Construção – Pecados de Marketing na Engenharia e Arquitetura
***Fonte: AU – Como atender à Norma de Desempenho
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