Artigos | Arquitetura para Logística

Gestão de Portfólio Imobiliário

Um portfólio imobiliário exige uma gestão eficiente para tornar os ativos rentáveis e minimizar os riscos.

Ter uma carteira de imóveis exige tempo e esforço para administrar todas as questões inerentes aos mesmos, e essa não é uma tarefa nada fácil. As imobiliárias realizam um trabalho de acompanhamento comercial e rotina administrativa financeira que colabora muito com os proprietários, porém problemas com a documentação do imóvel e necessárias regularizações não são feitas pela maioria delas.

Muitas pessoas vêem na aquisição de imóveis uma ótima forma de investimento. Tratando-se de imóveis corporativos, comerciais e industriais, pode-se ter uma oportunidade de renda garantida durante vários anos, considerando as possíveis formas de contratos de locação com prazos mais longos.

Imóveis de alto valor como condomínios logísticos, parques industriais e edifícios corporativos, quando negociados por grandes players, passam por minuciosos processos de Due Diligence, verificando possíveis entraves e/ou problemas em diversas esferas. Grandes escritórios de advocacia especializados são contratados para a auditoria e ao final geram um parecer acerca do investimento.

Porém investidores de menor porte ou até mesmo proprietários de suas próprias plantas industriais não tem acesso à este tipo de trabalho, devido aos altos custos do mesmo e principalmente pela investigação mais simplificada que estas negociações requerem.

A análise anterior à aquisição passa pelo crivo e experiência do comprador, da assessoria da consultoria imobiliária envolvida na negociação e dos advogados das partes. O resultado, apesar de não ter saldo positivo no cumprimento de todos os itens para ternos um imóvel regularizado, muitas vezes não impede a compra, pois o investimento continua sendo vantajoso.

Por que devo regularizar meus imóveis?

Mas o que devo fazer agora que adquiri um imóvel e preciso regularizar o mesmo? Quais os procedimentos necessários? Qual profissional ou empresa devo procurar para resolver este problema?

Porém, inicialmente vamos entender por que devemos regularizar o imóvel.

Algumas Prefeituras, senão a maioria delas, liberam o Alvará de Funcionamento provisório mesmo se o imóvel não tiver Habite-se.

De qualquer forma é necessário uma análise inicial da atividade a ser desenvolvida no local, feita através de uma consulta prévia, para saber se a mesma é permitida pela Lei de Uso e Ocupação do Município.

A análise prévia das atividades permitidas é bastante importante também para investidores que apostam na locação de imóveis corporativos, industriais e logísticos. Esta porém deve ser realizada antes da compra do imóvel, já que havendo algum impedimento de desenvolvimento de alguma atividade chave para o negócio, este fato pode inviabilizar a aquisição ou construção do imóvel.

O processo de legalização para obtenção de Alvará de Construção e posterior Habite-se de empreendimentos especulativos é realizado sem enquadrar dentro de uma atividade específica, deixando em aberto para a posterior ocupação. Porém o locatário ao realizar a consulta prévia percebe se a localização é impeditiva ou não.

Hoje observamos uma crescente oferta de imóveis corporativos, industriais e logísticos e este fato aliado à crise fez com que o locatário ficasse mais exigente. Segundo Darlan Alvarenga e Daniel Silveira, no portal G1, o mercado de escritórios registra vacância recorde e os preços caem para valores de 2010. Muitas empresas aproveitam os descontos para migrar para prédios melhores.

Também no setor logístico/ industrial apesar do mercado apresentar alguns sinais de retomada, observamos uma redução na entrega dos imóveis devido ao aumento da vacância, segundo estudo da Herzog. Aluguéis estão sendo renegociados e também ocorre a mudança para outras opções disponíveis no mercado.

O locatário hoje possui muitas opções para escolha e então, além do preço, entram em negociação as questões documentais e melhorias a serem feitas para instalação do mesmo. Além disso empresas multinacionais ou que tenham que prestar contas a acionistas não vão ocupar um imóvel que esteja irregular.

Além de gerar valor para revenda e dos benefícios de estar dentro da legislação, hoje observamos que os imóveis regulares possuem melhor liquidez para locação.

Diagnóstico Imobiliário

Para realizar uma análise simplificada de quais são as irregularidades de determinado imóvel precisamos analisar o registro do imóvel, o IPTU e realizar uma vistoria no mesmo. Com estas informações conseguimos consolidar um diagnóstico inicial que poderá apontar diversas situações, entre as mais comuns estão:

Edificação irregular concluída sem registro de Habite-se;
Invasão de área construída em imóvel vizinho;
Área de IPTU divergente da área de Habite-se;
Área de Habite-se menor que a área efetivamente construída;
Inexistência de instalações mínimas de proteção e combate a incêndio; etc.

Para efetuarmos a regularização de empreendimentos construídos, independente da sua localização, é necessário um diagnóstico prévio do imóvel, para entender onde o mesmo se situa no processo regulatório e o que será necessário, caso a caso.

Em linhas gerais, estes são os passos para proceder com a regularização, lembrando que para a maioria deles é necessário o acompanhamento de profissionais capacitados e habilitados perante os órgãos regulamentadores:

Obtenção da informação básica do imóvel junto à Prefeitura;
Levantamento Cadastral do imóvel;
Levantamento Planialtimétrico;
Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico Básico;
Desenvolvimento do Projeto de Segurança, Prevenção e Combate Contra Incêndio;
Desenvolvimento de projetos complementares (se for o caso);
Compatibilização dos projetos;
Organização da documentação necessária para protocolo;
Preenchimento de formulários e planilhas específicas;
Verificação de possíveis infrações e cálculo de multas a serem pagas pelo proprietário do imóvel;
Protocolo do Projeto Arquitetônico na Prefeitura Municipal;
Protocolo do projeto de SPCI;
Protocolo dos projetos complementares para aprovação em Secretarias específicas;
Acompanhamento do trâmite de aprovação/ regularização junto à Prefeitura, Corpo de Bombeiros e demais órgãos regulamentadores;
Aprovação junto ao proprietário das intervenções físicas a serem feitas no local, se for o caso;
Vistoria para AVCB;
Vistoria para Habite-se;
Emissão de Baixa e Habite-se;
Obtenção de CND de obra junto à Receita Federal;
Averbação do Habite-se na matrícula do imóvel.

Estes passos não citam possíveis legalizações referentes à questões ambientais, de impacto viário, de patrimônio cultural e relativas a proteção de controle de tráfego aéreo, em secretarias, conselhos e órgãos específicos.

Caso o imóvel esteja em terreno com problemas de propriedade, invasão, diferença de limites, diferença de área e parcelamento, são ainda necessários vários passos anteriores aos expostos acima para obter a regularização inicial da área, que poderá ocorrer em processo anterior ou concomitante à regularização da edificação, dependendo do que cita a legislação municipal específica.

O estudo e entendimento da legislação local, do município onde se situa o imóvel, é imprescindível para verificar o impacto das irregularidades e as ações necessárias para resolvê-las.

Mais uma vez citamos aqui a importância de profissionais capacitados para a realização deste trabalho que exige competências técnicas específicas, experiência na coordenação das diversas disciplinas envolvidas, análise crítica e foco em resultado.

24 de abril de 2017/4 Comentários/por Lorena Toledo

Artigos, Engenharia, Logística

Impacto no Trânsito de Instalações Logísticas

Um elemento fundamental na logística é a movimentação das cargas, em todos os seus diversos momentos e processos, presente desde a extração e preparação de insumos até o produto final na mão do consumidor e depois na chamada logística reversa e no descarte dos rejeitos e usados.

Essa movimentação ora é interna a instalações industriais e centros de distribuição, ora é externa, compartilhando as vias de trânsito com diversas outras atividades. Dentro das instalações e dos centros de distribuição a movimentação pode ser cuidadosamente operada, com a adoção de metodologias que envolvem o projeto geométrico das áreas de deslocamento das cargas, a utilização de veículos e equipamentos, as formas de armazenamento e sistemáticas de operação que minimizem todo e qualquer conflito.

Fora das instalações, entretanto, o operador logístico se vê num ambiente não controlável, compartilhando forçosamente o espaço de movimentação, ou sistema viário, com outros atores com interesses próprios, muitas vezes contrários ao seu. Automóveis, caminhões, ônibus, motocicletas, bicicletas e pedestres disputam o espaço necessário às suas atividades e aos seus interesses de deslocamento, com óticas próprias e necessidades diferentes. Simultaneamente desejam fluidez, para conseguir chegar rapidamente ao seu destino, acessibilidade, para estacionar, e segurança, de uma forma geral, mas em especial para atravessar as vias de trânsito. Além disso, o operador logístico não tem nenhum controle sobre as características físicas do sistema viário, como largura das vias, raios de curva, formato dos cruzamentos, estado do pavimento, sinalização.

Vê-se então o operador logístico com duas questões básicas que devem ser equacionadas no processo de decisão locacional de seu empreendimento, por meio de estudos adequados e criteriosos, denominados de macro e micro acessibilidades.

Macroacessibilidade é a facilidade de acesso ao empreendimento a partir dos principais eixos viários, considerando as rodovias, vias de ligação regional e avenidas arteriais, em geral com grande capacidade de tráfego e com características físicas que permitem a movimentação de veículos de qualquer porte, como carretas e bitrens. Eventualmente alguns trechos, mesmo com essas características, podem ter a circulação de caminhões proibidas em determinados horários. O estudo locacional do empreendimento deverá considerar essa estrutura viária com suas restrições e potencialidades, buscando otimizar os deslocamentos em função do perfil de sua carga transportada e das principais origem e destinos a serem atendidos.

Entretanto, nem sempre o empreendimento se situa exatamente nas margens desse tipo de vias, sendo necessário o tráfego da carga por vias de características viárias mais acanhadas e com maior volume de pedestres, com problemas de segurança mais localizados. O acréscimo de tráfego gerado pelo empreendimento logístico não apenas tem de ser suportado por esse sistema, como não pode causar nele impacto que reduza a qualidade de vida de quem o compartilhe ou esteja em sua área de influência. A regra da gota d’água no copo se mostra verdadeira: mesmo que o acréscimo de tráfego individual seja pequeno e a redução da qualidade pouco significativa, talvez mesmo aceitável, a superposição do tráfego de vários empreendimentos pode tornar a situação insuportável, não apenas para a área de influência, mas principalmente para o empreendimento em si, criando dificuldades operacionais que podem inviabilizar o seu funcionamento.

Microacessibilidade é a forma de acesso à área interna do empreendimento, compreendendo as entradas, portarias, portões, cancelas e controles. O processo de recebimento de veículos nos empreendimentos logísticos, com todas as necessidades de controle, hoje bem mais facilitadas pelo uso intensivo da informática embarcada, mas ainda dependente de relativa burocracia, não pode provocar nenhum tipo de impacto externo ao empreendimento, seja nas pistas de rolamento, seja nas calçadas. O dimensionamento dos acessos, dos raios de curva, das rampas e principalmente das áreas de espera dos veículos deve ser criterioso, possibilitando que os veículos saiam rapidamente das vias públicas e entrem em área controlada pelo operador logístico. Novamente não existe a regra popular de que é um instante só, por que ela chama a nossa conhecida regra da gota d’água e os impactos se potencializam.

A legislação federal, em muitas instâncias, se refere a essas questões como impactos dos polos geradores de tráfego, sendo que as prefeituras municipais, em níveis diferentes de abordagem, obrigam os empreendedores a realizar estudos desses impactos e a propor e executar medidas mitigadoras dos mesmos, tais como seleção rigorosa dos itinerários de entrada e saída das cargas até a sua absorção pelo sistema viário principal, restrições de horários, melhorias no sistema viário adjacente, implantação de semáforos etc. Alguns empreendedores acreditam que essas medidas deveriam, quando implicam em custos, serem de responsabilidade apenas do Poder Público, e reagem negativamente frente a elas. É verdade que a implantação de empreendimentos logísticos é um fator preponderante para a movimentação da economia, gerando emprego e renda não apenas no próprio negócio como em toda a cadeia produtiva. Também é fato que a carga tributária é altíssima em nosso país e fato maior ainda é que os recursos dela oriundos são, em geral, mal aplicados.

Por outro lado, o processo de parceria entre empresas e governos pode e deve resultar em melhorias tanto para as empresas quanto para a população. A participação organizada das empresas na discussão com os governos sobre a alocação de recursos públicos é fundamental para atingir esses resultados, mas é preciso mais. É preciso compreender que nem sempre as prioridades de alocação de recursos governamentais são dirigidas para o equacionamento de questões pontuais geradas pelo impacto individual de uma empresa ou de um grupo de empresas, sendo, então, fundamental que o empreendedor assuma a mitigação desse impacto. Para tal, torna-se absolutamente necessário que a determinação dos impactos e das medidas mitigadoras seja baseada em estudo técnico abrangente e completo, elaborado por empresa de consultoria suficientemente capacitada. O investimento do empreendedor em bons estudos significará, com certeza, na adoção das medidas que produzam, ao menor custo, os melhores efeitos.

28 de março de 2017/0 Comentários/por Osías Baptista

Arquitetura, Artigos, Sustentabilidade

Produtividade e Conforto em Projetos Industriais

O que é mais relevante na arquitetura: forma ou função? Dilema dos arquitetos que se acentua quando o desafio é um projeto industrial.

A tecnologia construtiva trouxe um modelo industrial padronizado com galpões pré-fabricados de concreto ou aço, com pés-direitos altos, coberturas de telhas de fibrocimento e ventilação forçada. Em alguns casos específicos há a associação imediata do ar condicionado para suprir a necessidade da “produção industrial”.

Com o passar do tempo, o modelo em série foi sendo adaptado ao gosto estético de alguns profissionais mais cuidadosos, mas a função prevaleceu à forma.

Na ultima década, contudo, outro fator foi adicionado à conta matemática do projeto: o conforto térmico. Com a mudança do clima, alguns nichos de produção industrial viram sua produtividade cair em decorrência de fatores térmicos. A produção de aves, por exemplo, foi um dos ramos da agropecuária que mais sofreu na última década, levando os produtores a procura de produtos e técnicas construtivas que pudessem aumentar a produtividade com baixo custo.

E é nesse viés que hoje a arquitetura bioclimática compõe o programa de diretrizes de um projeto industrial com foco em eficiência térmica, que se traduz em menor custo de manutenção, aumento da produtividade e em conforto aos usuários.

Um bom projeto começa com a análise do terreno para determinar a direção dos ventos, a incidência e a orientação do sol, a média anual de chuva, passa por um estudo da implantação que pode ser feito por softwares especializados e termina na especificação adequada de materiais de cobertura e fechamento, aliados à tecnologia de ponta dos equipamentos utilizados.

O vento é um aliado na ventilação natural; o sol pode ser utilizado para gerar energia elétrica e aquecer a água necessária à produção; a análise pluviométrica determina a quantidade de água de chuva que pode ser armazenada para utilização e economia de água potável. Tudo isso aliado a uma boa implantação traz benefícios tanto ao usuário quanto ao modelo de negócio.

Além disso, deve-se determinar a vida útil da edificação para projetar seus custos em longo prazo e com isso definir estratégias suficientes para se obter um ambiente interno confortável, com baixa manutenção e bom rendimento do trabalho.

Portanto, integrar as diretrizes de conforto térmico como estratégia de projeto, a partir do estudo do clima local, permite o desenvolvimento de uma arquitetura bioclimática, enquanto tecnologia construtiva que visa a economia de energia e a potencialização no uso dos recursos naturais disponíveis.

21 de março de 2017/0 Comentários/por Patrícia Vasconcellos

Arquitetura, Artigos, Logística, Real Estate

Quais são as vantagens de uma Arquitetura Especializada?

O mercado está em constante mudança, em grande parte devido ao aumento das exigências por parte dos consumidores. Os produtos para atender o mercado de massa ainda tem o seu lugar, porém observamos uma crescente demanda de produtos cada vez mais específicos, atendendo critérios de um segmento de clientes que valoriza suas características singulares e dá preferência aos mesmos.

O conceito da Cauda Longa, descrito no livro de Chris Anderson, explica a estratégia do mercado de massa para o mercado de nicho, e observamos que este fenômeno não se ateve somente aos produtos, sendo aplicado também aos serviços.

A oferta facilitada pela internet permite que os profissionais sejam encontrados pelo cliente onde quer que estejam, em diferentes cidades ou estados.

Mas o que leva os consumidores a optar por produtos e serviços de nicho? Porque contratar um serviço de arquitetura especializada é mais vantajoso para o desenvolvimento de um determinado projeto?

Projetar

Quando escolhemos uma profissão para exercer, pesquisamos os cursos oferecidos para graduação e em uma análise macro optamos inicialmente pelas grandes áreas: humanas, exatas, saúde, etc.

Posteriormente, pesquisando mais a fundo e entendendo um pouco mais do mercado de atuação de cada curso, optamos pelo que mais se adequa ao nosso perfil, aos nossos objetivos e aos nossos interesses e afinidades.

Durante todo o curso passamos por diversas disciplinas e aprendemos com diversos tipos de profissionais, que apesar de terem a mesma formação, optaram por caminhos distintos.

No curso de arquitetura estudamos urbanismo, patrimônio histórico, acústica, conforto térmico e ambiental, acessibilidade, interiores, entre outras. Então, no momento seguinte da formatura, muitos arquitetos começam a projetar!

Com o passar do tempo é quase certo que a opção por atuar com determinado tipo de projeto aconteça, fato que decorre do amadurecimento profissional e da experiência adquirida nos projetos. A trajetória de um profissional pode também ser moldada pelas necessidades de mercado, então neste ponto torna-se essencial observar a importância da especialização.

Especialização x Perfil do Cliente

Um escritório que visa atender todo tipo de demanda tem o objetivo de se manter e não de resolver o problema do cliente, estudando a fundo suas necessidades e anseios. Mesmo aqueles escritórios onde observamos um portfólio de projetos bastante variado, com aplicação de uma arquitetura de excelente qualidade técnica e plástica, equipes específicas, com profissionais tecnicamente qualificados e com expertises variadas atuam, formando um time multidisciplinar dentro da arquitetura.

Gosto muito de exemplificar a questão da especialização com a medicina, com sintomas de gripe você não iria até um cardiologista, mesmo que ele tivesse as melhores referências, não é mesmo? Da mesma forma um advogado trabalhista não seria o mais indicado para fazer a análise tributária de sua empresa.

Um profissional que atua em um nicho específico da arquitetura conhece exatamente o perfil do seu cliente, e principalmente quando se trata de um cliente que represente o interesse de uma organização, investidores e/ou incorporadoras. O arquiteto precisa entender seu modo de trabalho e seus processos internos, além de atendê-lo com eficiência e em um prazo determinado.

Todo tipo de projeto tem suas particularidades e quando o arquiteto tem este conhecimento o cliente ganha tempo, qualidade técnica e eficiência. No caso específico de projetos logísticos, na maioria das situações o projeto pode tornar o imóvel mais rentável e com uma obra mais econômica. Na regularização também é importante o envolvimento do profissional e com certeza sua experiência poderá agregar muito no processo, agilizando e esclarecendo o que for necessário junto aos órgãos regulamentadores.

Atualização Profissional

O avanço tecnológico dos materiais e sistemas construtivos deve ser acompanhado de perto e, na minha opinião, não tem como saber das últimas novidades da Casa Cor e ao mesmo tempo estar atento às inovações para soluções de cobertura metálica, atualização das normas de segurança contra incêndio para grandes galpões e indústrias, soluções logísticas e lançamento de equipamentos que tem que estar alinhados à engenharia das edificações, etc.

Arquitetura de interiores, assim como o paisagismo entre outras especialidades, exigem um conhecimento de produtos e tecnologias totalmente diferente do aplicado à grandes obras de centros de distribuição e condomínios logísticos. Até mesmo a percepção espacial e de escala são muito diferentes, exigindo um olhar totalmente novo.

As feiras de negócios, os cursos de aperfeiçoamento, as leituras e pesquisas cotidianas, tudo que envolve a atualização profissional deve estar focado no tipo de projeto específico desenvolvido pelo escritório. Além disso é muito importante ter parceiros de projeto para desenvolver as demais disciplinas complementares e estes também devem ter a mesma expertise do tipo de projeto específico, pelos mesmo motivos já elencados até aqui.

Uso da tecnologia para encurtar as distâncias

Um profissional de arquitetura especializada oferece maior valor ao cliente, mesmo estando longe fisicamente. As ferramentas tecnológicas de que dispomos hoje permitem um atendimento à distância, com encontros pontuais, com a mesma qualidade de um atendimento feito por um arquiteto da mesma cidade.

Existem vários aplicativos de fácil acesso que permitem realizar reuniões e até apresentações de projeto via internet. Eles ajudam no planejamento e acompanhamento dos projetos, e permitem a interação com os clientes de modo fácil e prático.

Uma visita ao terreno é ainda de extrema importância para o desenvolvimento inicial de um projeto, mas não podemos negar que o Google Earth nos leva até o mesmo de uma forma que pessoalmente não conseguiríamos enxergá-lo, a não ser que tenhamos a oportunidade de sobrevoar o mesmo, principalmente no caso de grandes glebas.

Enfim, atuando com um público alvo específico o arquiteto consegue entregar maior valor ao cliente. O nicho de Logistic Real Estate, envolvendo o desenvolvimento de projetos para condomínios logísticos, loteamentos industriais/ logísticos e centros de distribuição, apresentam uma demanda não só de projetos específicos como de regularização e coordenação de projetos.

A entrega de serviços associados para melhor atender este público gera credibilidade, além de proporcionar uma solução completa para o problema do cliente.

14 de fevereiro de 2017/0 Comentários/por Lorena Toledo

Arquitetura, Artigos, Equipamentos Logística, Layout, Logística

9 Soluções simples utilizadas na armazenagem de produtos

Compreender os tipos de prateleiras e sistemas de armazenagem disponíveis e como eles funcionam, vai ajudar você a escolher a solução perfeita adequada à sua necessidade! O tipo de produto, requisitos de utilização e equipamentos de manuseio também influenciarão no melhor projeto. Cada tipo de sistema é otimizável com base em suas necessidades.

O primeiro que entra é o primeiro que sai (FIFO), ou o último que entra é o primeiro que sai (LIFO) e baixo, médio ou alto giro dos produtos em estoque serão preponderantes para determinar a melhor escolha.

Separamos os principais tipos utilizados no mercado e qual a sua funcionalidade de modo a ajuda-lo na escolha do melhor modelo para o seu negócio: