O que é preciso para tornar edificações comerciais e industriais acessíveis?

Assunto em alta, a acessibilidade é um direito de todo cidadão e é dever do arquiteto projetar edificações e condições no seu entorno que propiciem a mesma.

Mas está claro o que é acessibilidade?

Toda edificação deve atender os requisitos mínimos? Quais são eles?

Quais legislações e normas devo estar atento ao projetar?

Quais edificações tem que ser acessíveis?

Banheiros acessíveis, rampas, passeio, mobiliário, vagas… O projeto arquitetônico deve prever tudo isso?

Uma edificação existente precisa se adequar às normas de acessibilidade?

Enfim, muitas perguntas e muito conteúdo  disponível, mas é importante estudar detidamente cada caso para saber exatamente o que se aplica ao mesmo em termos de acessibilidade.

Acessibilidade

  A Norma Brasileira que fala sobre este tema – NBR9050 – define acessibilidade como  possibilidade e condição de alcance, percepção e entendimento para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privado de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida.   Esta norma está na sua terceira revisão, com última versão publicada em 2015.   Bem amplo, este conceito pressupõe a participação do arquiteto na solução para termos edificações e equipamentos urbanos acessíveis. O projeto deve prever estas condições e atender legislações federais, estaduais e municipais, se for o caso, que tratem deste tema.  

Legislação

  As Prefeituras Municipais, no processo de aprovação de projetos para obtenção de alvará de obras e regularização de edificações existentes exigem o atendimento a estas legislações e os arquitetos, além disso, se comprometem a atender quesitos de acessibilidade junto ao CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, na assumpção de toda responsabilidade técnica de elaboração de projetos.   No preenchimento do RRT – Registro de Responsabilidade Técnica – os arquitetos assumem esta responsabilidade, em um campo específico para a mesma neste documento.  

A Lei Federal 13.146 de 2015, conhecida como Estatuto da Pessoa com Deficiência, dispõe sobre a aprovação dos projetos, conforme abaixo:

Art. 54.  São sujeitas ao cumprimento das disposições desta Lei e de outras normas relativas à acessibilidade, sempre que houver interação com a matéria nela regulada:I – a aprovação de projeto arquitetônico e urbanístico ou de comunicação e informação, a fabricação de veículos de transporte coletivo, a prestação do respectivo serviço e a execução de qualquer tipo de obra, quando tenham destinação pública ou coletiva;(…)

Portanto, cabe ao arquiteto estudar, conhecer e aplicar o que preconiza esta lei e caso seu projeto/ obra seja objeto de alguma denúncia/ reclamação, serão aplicadas as penalidades cabíveis ao descumprimento da mesma.

Importante salientar que antes desta Lei já tínhamos legislação suficiente para aplicação da acessibilidade nas edificações, mas o movimento se tornou mais intenso a partir de 2016, com a entrada em vigor da Lei 13.146. As punições ficaram mais rígidas e as aplicações mais rigorosas.

A Norma 9050, portanto, passa a ter efeito de Lei e sua aplicação se torna, então, obrigatória.

Em outro artigo desta mesma lei, temos:

Art. 56.  A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis.

§ 1o  As entidades de fiscalização profissional das atividades de Engenharia, de Arquitetura e correlatas, ao anotarem a responsabilidade técnica de projetos, devem exigir a responsabilidade profissional declarada de atendimento às regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas pertinentes.§ 2o  Para a aprovação, o licenciamento ou a emissão de certificado de projeto executivo arquitetônico, urbanístico e de instalações e equipamentos temporários ou permanentes e para o licenciamento ou a emissão de certificado de conclusão de obra ou de serviço, deve ser atestado o atendimento às regras de acessibilidade.

Fica claro, portanto, a responsabilidade do projetista e também da necessidade de tornar acessível toda edificação de uso público e também privada de uso coletivo.

Edificações Privadas

Edificações privadas de uso coletivos são todas aquelas em que ocorre o uso das dependências por pessoas que não residam ou sejam proprietárias da mesma. O acesso é restrito, porém aberto às pessoas autorizadas. Este fato ocorre em todas as edificações comerciais, industriais, hotéis, escolas, enfim, empresas de modo geral.  

O Decreto Federal 9.296, de março de 2018 institui ainda que Hotéis, Pousadas e estruturas similares devem ser 100% acessíveis em suas áreas comuns, para aprovação de projetos novos, o que causará um significativo impacto nos mesmos.

De maneira geral uma indústria ou galpão de logística precisa atender os parâmetros mínimos abaixo indicados:

  • Acesso livre de barreiras às áreas comuns das edificações;
  • Banheiro acessível;
  • Vaga acessível;
  • Percurso acessível ao acesso principal das edificações (passeio).

As legislações municipais podem fazer alguma exigência específica, como no caso de Belo Horizonte que exige um número de vagas acessíveis para edificações destinadas a serviços de uso coletivo maior que o exigido pela lei federal.

Já em Contagem temos uma tabela para aplicação dos parâmetros de acessibilidade, por classificação da atividade das edificações, que elucida muito bem cada parâmetro e sua exigência específica.

De qualquer forma o atendimento da legislação federal é o mínimo, sobrepondo-se a este as restrições a seguir: estadual, municipal e critérios definidos pela própria política da empresa, que podem ser ainda mais rigorosos quando tratam-se de empresas multinacionais.

Edificações Existentes

Art. 57.  As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes.

Observamos um movimento de reforma de passeio acontecendo nas cidades e este fato se deve ao atendimento desta exigência de acessibilidade.

Quando solicitamos ao poder público aprovação de alguma edificação existente irregular ou modificação com acréscimo de área construída, é nossa obrigação atender pelo menos a acessibilidade nos passeios no entorno do empreendimento.

A exigência de banheiros e/ou outras exigências relativas à acessibilidade vão variar conforme data de construção da edificação, no caso de regularização imobiliária.

Respeito

  Enfim, sabemos que temos normas e legislações a cumprir, como profissionais técnicos responsáveis pelo projeto e pela execução das edificações, mas temos também uma questão de cidadania envolvida.  

Uma empresa que possui esta preocupação ao construir ou reformar sua sede, além do cumprimento da legislação, assume também uma postura ética responsável que favorece o próprio ambiente de trabalho.

O acesso às edificações deve ser livre de barreiras e igual para todos. É uma atitude de respeito!

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Alvará na Hora PBH

O Alvará na Hora passou a vigorar em Belo Horizonte em abril de 2016 regulamentado pelo decreto 16.278 e desde então a maioria das edificações desta cidade tiveram seus alvarás emitidos em 7 dias após o protocolo das documentações.

O processo de licenciamento de edificações para obtenção do alvará de obra que autoriza o início das construções é um processo longo na maioria das Prefeituras.

Esta demora é um dos motivos da grande quantidade de imóveis irregulares que encontramos hoje nesta cidade, pois muitas obras acontecem sem passar pela devida regularização para fugir desta longa espera até à obtenção do alvará, que por lei, assegura a permissão para início da construção.

Suas vantagens são:

  • Agilidade;
  • Menos Burocracia;
  • Aumento da taxa de imóveis regularizados no município;
  • Acompanhamento do arquiteto da fase de projeto até a finalização da obra.

Criado em Belo Horizonte, o programa Alvará na Hora já despertou interesse em outros municípios e está em expansão por algumas cidades mineiras. Outras capitais também pretendem agilizar seus processos e estudam o mesmo.

Como Funciona

De modo bem simplificado, um processo que poderia durar no mínimo 120 dias passa a durar 7 dias, ou até sair de imediato. Com o protocolo das documentações o alvará é emitido, sem nenhuma análise dos parâmetros urbanísticos por parte da Prefeitura.

Somente quando há interfaces com outros órgãos o processo pode demorar um pouco mais, pois será necessário protocolar os pareceres favoráveis destes.

Os parâmetros urbanísticos que no processo tradicional eram analisados pela Prefeitura, agora passam por este órgão sem análise técnica quanto ao cumprimento dos mesmos.

São eles:

  • coeficiente de aproveitamento;
  • taxa de ocupação e de permeabilização;
  • afastamentos lateral, frontal e de fundos;
  • altura na divisa;
  • acessibilidade;
  • altimetria da aeronáutica;
  • parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais – ADEs;
  • padronização de passeio público.

Parâmetros construtivos como iluminação e ventilação, pé direito e distância entre blocos, descritos no Código de Edificações, não são mais analisados. Assim como nenhum outro item deste documento que já não eram mais mais verificados pela PBH desde 2010.

No caso de empreendimentos de impacto urbanístico e ambiental, que em Belo Horizonte tem que passar por processo de Licenciamento de Impacto, continua sendo necessário iniciar este processo antes do alvará.

Sendo assim o alvará na hora poderá ser solicitado desde que  sejam apresentadas as licenças correspondentes e que todas as condicionantes referentes a etapa da aprovação tenham sido cumpridas.

Responsabilidade

 § 3º É de integral responsabilidade dos responsáveis técnicos pela elaboração de projetos e dirigentes técnicos de obras a observância e o cumprimento das demais disposições relativas à edificação previstas nas legislações federal, estadual e municipal. (Decreto 16.278, art 4º)

Sabemos que o profissional de arquitetura deve ter vasto domínio da legislação urbanística, além de conhecimento e aplicação em projeto dos parâmetros técnicos e construtivos, normas e parâmetros de uso. O que muda com este novo procedimento é que os parâmetros urbanísticos não serão validados pela PBH, ficando sob inteira responsabilidade do arquiteto.

O questionamento então é o seguinte: Já não é responsabilidade do arquiteto ter conhecimento das leis e normas e projetar a edificação considerando o atendimento das mesmas? Sim!!!! Sempre foi!

O que acontece aqui são duas situações distintas, uma que coloca em cheque a capacidade do profissional e a outra que questiona como será feito em casos que não estão claros na lei.

Infelizmente encontramos no mercado profissionais que não possuem o conhecimento necessário (e/ou não estudam para obtê-lo, pois demanda tempo, por isso a eterna luta entre prazo e qualidade) e entregam projetos para análise sem o atendimento de parâmetros mínimos como afastamento e coeficiente.

Como a Prefeitura retorna com as devidas “correções” o mesmo se justifica perante o cliente dizendo que foi o órgão que solicitou. Acontece também em alguns casos onde temos o cliente pressionando o profissional para “tentar passar” sem o atendimento de algum parâmetro específico e este profissional, talvez por desconhecimento dos riscos profissionais que isso implica ou por receio de perder o cliente, acaba aceitando a proposta.

Cabe ressaltar aqui que mesmo com o alvará emitido no processo tradicional, se houver alguma fiscalização que aponte irregularidades o Poder Público pode suspender o Alvará de Construção e notificar o responsável técnico pelo não cumprimento da legislação.

A outra situação refere-se aos casos onde a legislação é omissa e/ou não específica. Muito bem explicado pela colega Mariele Vilela em seu artigo sobre o mesmo tema, existem interpretações diferentes sobre a lei e assumir que o nosso entendimento será o mesmo do fiscal, no momento da vistoria, já com a obra em andamento, é um risco muito grande.

Quem vai arcar com a demolição necessária? Quem vai arcar com os custos de perda de valor do empreendimento que poderá ter sua área reduzida? Quem vai arcar com os custos de novo projeto e novo processo? Isso sem falar nas multas e penalidades previstas em lei…

 Foco no Acompanhamento da Obra

§ 10 A cada etapa da obra, o responsável técnico que optou, no momento em que protocolou o projeto, pela apresentação do termo mencionado no § 8º deste artigo deverá solicitar vistoria de acompanhamento de obra, sob pena de suspensão do Alvará de Construção. (Decreto 16.278, art 4º)

O projeto que é aprovado através do alvará na hora precisa notificar a PBH o início da obra, para que esta proceda com as devidas vistorias de acompanhamento. Aqui temos um ponto de atenção muito importante pois a obra deve ser executada EXATAMENTE igual ao projeto.

O Alvará na Hora vem colaborar com uma das bandeiras do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – que é a entrega do projeto completo de arquitetura, para que o profissional possa acompanhar todo o andamento de seu projeto, conferindo qualidade ao mesmo.

Porém o mercado ainda não compreende desta forma e os investidores e empreendedores continuam não dando o devido valor a este acompanhamento, o que faz com que o arquiteto não consiga realizar o trabalho de ponta a ponta, ou seja, dos estudos inciais no terreno até o Habite-se.

A principal queixa é em relação ao alto valor, que do ponto de vista de nós profissionais, é o menor problema se comparado aos demais custos de uma obra. Economizar no projeto não é uma decisão inteligente, pois aqui vale a expressão popular: o barato pode sair muito caro…

Esta história já é uma velha conhecida dos colegas arquitetos, mas o que muda com o Alvará na Hora? Muda muita coisa!

Um projeto que poderia ser contratado em etapas antes, agora, na opção do empreendedor pelo Alvará na hora, já deve contemplar o projeto executivo e o acompanhamento da obra por este profissional. Esta na verdade é a minha opinião, mas acho difícil algum arquiteto assumir uma responsabilidade de ter seu projeto executado de maneira diferente sem o devido acompanhamento.

No exercício da profissão há mais de 15 anos já fui responsável técnica de diversos projetos, principalmente grandes empreendimentos, e todos eles passaram por alterações durante a execução. Alguns empreendedores, construtores e incorporadores já solicitam até o trabalho de as built pós obra, por saberem da necessidade de “desenhar” o projeto novamente como foi construído.

Atenção arquitetos! O risco é todo nosso!

Não estou falando aqui que não devemos participar de nenhum projeto utilizando o Alvará na Hora, mas que devemos alertar o cliente destas questões, exigir valorização do nosso trabalho e acompanhar de perto a execução.

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Novo Plano Diretor de Contagem – MG

O Plano Diretor de Contagem foi alterado através da Lei Complementar 248/18 e passou a vigorar a partir da data de sua publicação, em 11 de janeiro de 2018.

Conforme o Estatuto das Cidades, todo Plano Diretor deve ser revisado a cada 10 anos e o de Contagem datava de 2006, estando portanto desatualizado.

São objetivos do Plano Diretor:

I – criar condições para a dinamização econômica e a ampliação das funções urbanas do Município, buscando a geração de trabalho e renda e o reforço de sua identidade;

II – compatibilizar a expansão urbana com a proteção dos recursos hídricos, em especial os mananciais de Vargem das Flores e da Pampulha;

III – controlar a ocupação do solo para adequar o adensamento da cidade às condições do meio físico e à infraestrutura urbana, proteger as áreas e edificações de interesse ambiental, histórico e cultural, impedir e corrigir situações de risco e promover maior conforto e qualidade do espaço urbano;

IV – estimular a multiplicidade e a diversificação de usos, visando a facilitar a instalação de atividades econômicas e serviços, a fim de constituir-se um espaço urbano mais rico em possibilidades de apropriação e contribuir para a redução das necessidades de deslocamentos diários

da população;

V – promover a rearticulação física do espaço municipal pela complementação e requalificação da rede de centros urbanos e do sistema viário e de transporte;

VI – ampliar os espaços públicos destinados ao lazer, ao convívio e às diversas formas de manifestação da população;

VII – possibilitar o acesso das populações de baixa renda à moradia digna;

VIII – promover a apropriação coletiva dos benefícios gerados pelos investimentos públicos e pela legislação urbanística;

IX – incentivar a participação da população na gestão da cidade;

X – contribuir para o equacionamento de questões de interesse comum com os municípios vizinhos, em articulação com o planejamento metropolitano.

(artigo 5º – LC 248/18)

Portanto é de interesse de cada cidadão, que é afetado diretamente pelo que dita este plano no seu dia-a-dia usufruindo dos espaços da cidade e transitando por ela e também dos empreendedores, empresários e investidores, interessados em se instalar na cidade ou que já estejam nela.

Podemos citar aqui vários itens que afetam positivamente ou negativamente a nossa vida na cidade:

  • O trânsito;
  • A localização de centros comerciais;
  • Localização de indústrias;
  • Uso predominante residencial alterado para comercial;
  • Áreas rurais com nova vocação urbana;
  • Praças, parques;
  • Etc.

O motivo das mudanças, para pior ou para melhor, vem do planejamento oriundo do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município.

O Plano Diretor deve evoluir junto com as necessidades demandadas pela cidade, mas levando em conta o meio ambiente e a preservação de construções históricas. Deve atender um planejamento global e por esse motivo, a cada revisão, é alvo de elogios ou também de muitas críticas.

Contagem

Contagem é uma cidade em franco crescimento, parte da região metropolitana de Belo Horizonte – Grande BH – é a terceira maior cidade do Estado de Minas Gerais.

Nascida da necessidade de concentrar a atividade industrial mineira, sedia importantes industrias e hoje é também uma cidade de extrema importância para a logística.

A cidade possui algumas características que favorecem estas atividades, como:

  • Localização estratégica;
  • Acesso às principais rodovias do país: Rodovia BR-381 (Fernão Dias – acesso a São Paulo), BR-262 (acesso a Vitória e Triângulo Mineiro) e a BR-040 (acesso a Brasília e Rio de Janeiro).
  • Central de Abastecimento de Minas Gerais – CEASA;
  • Serviços e equipamentos públicos.
Perímetro Urbano

Conforme cita o novo Plano Diretor, hoje Contagem possui seu perímetro urbano coincidindo com os limites da cidade. Este fato significa que a “zona rural” ainda existente passa a ser classificada como ZEU3 – Zona de Expansão Urbana 3.

Para justificar esta alteração foi concluído que nestas áreas são encontradas poucas agriculturas de subsistência e nenhuma de expressão econômica, o que permite concluir que a alteração do macrozoneamento não deverá afetar a vida dos moradores das áreas em questão.

Macrozoneamento e Parâmetros Urbanísticos

O novo Plano Diretor não alterou a classificação do macrozoneamento, mas deslocou algumas manchas, mudando os parâmetros das áreas afetadas, como podemos observar na figura abaixo.

Além da inclusão da área rural dentro do perímetro urbano, tivemos alteração no zoneamento ZUI, onde se encontram a maioria dos empreendimentos de grande porte logísticos e industriais. O ZUI2, antes classificado em 2a e 2b foi unificado e os parâmetros deste foi o único que sofreu alteração no coeficiente pois o ZUI2b permitia um Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 e agora, com o ZUI2 o máximo é 2.

Alterações destacadas:

  1. Área identificada como ZOR1 passou a ser classificada como ZAD1;
  2. Área identificada como ZAD1 passou a ser classificada como ZAD2;
  3. Área identificada como ZEU2 passou a ser classificada como ZOR2;
  4. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso a LMG808 antes inserida dentro da Zona Rural agora passa a fazer parte do perímetro urbano com classificação ZUI2;
  5. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso trecho da BR040 neste local para a ter classificação ZUI2;
  6. Avenida Wilson Tavares Ribeiro, Rua Contendas e Rua Chopin passam a ser classificadas como ZUI2 (antes eram ZEU1 e ZEU2);
  7. As vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa passam a ser classificadas como ZUI2;
  8. Trecho da Via expressa de Contagem e Helena de Vasconcelos, antes ZUI2b, passam a ser classificadas como ZOR3.
ADEs

Outra alteração significativa foi a introdução de uma nova área de diretrizes especiais, a ADE, descrita como Área de Desenvolvimento Econômico e Sustentável.

Assim como as demais áreas especiais possui parâmetros urbanísticos próprios, diferenciados, que se sobrepõem aos parâmetros do zoneamento.

São 3 fatores principais que nortearão a análise para ocupação nestas áreas:

  • Uso adequado dos recursos hídricos;
  •  Não ocupação das áreas de risco e
  • Proteção das unidades de conservação.

Para a instalação nestas áreas também será solicitado a implantação de infraestrutura adequada, acessibilidade, equipamentos comunitários e solução de esgotamento sanitário com garantia de tratamentos dos efluentes.

Abaixo mapa com os limites definidos inicialmente para as ADEs nas áreas onde hoje se concentram alguns empreendimentos logísticos/ industriais, abrangendo vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa e atrás do Ceasa, Avenida Severino Ballesteros.

Empreendimentos de Impacto

A definição de empreendimento de impacto não foi alterada por esta revisão do Plano Diretor, mantendo a classificação através da lei de uso e ocupação do solo vigente LC 082/ 2010.

Porém foram destacadas todas as medidas necessárias na apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU – necessário para qualquer empreendimento classificado como de impacto. São elas:

I – medidas mitigadoras: visam a redução ou eliminação dos impactos negativos do empreendimento;

II – medidas potencializadoras: visam a maximização dos impactos positivos do empreendimento;

III – medidas compensatórias: visam a compensação dos impactos negativos do empreendimento que não possam ser eliminados.

(artigo 42º – LC 248/18)

As medidas compensatórias não eram claramente solicitadas anteriormente, mas cabe ressaltar que em alguns casos já acontecia o uso das mesmas para compensar impactos impossíveis de serem mitigados, dependendo do tipo de empreendimento.

Sistema Viário

No capítulo sobre Diretrizes de Intervenção Pública na Estrutura Urbana destacam-se as obras prioritárias para complementação do sistema viário. Destaco abaixo aquelas que afetam diretamente as possíveis áreas destinadas a receber empreendimentos industriais e logísticos, considerados de impacto:

  • a melhoria da articulação da Av. Wilson Tavares com seu entorno e de sua interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação do Jardim Riacho das Pedras com o restante do Município e com os acessos a Belo Horizonte e Ibirité;
  • a melhoria do trecho da Av. Helena Vasconcelos Costa desde sua interseção com a Via Expressa de Contagem até sua ligação com Av. Severino Balesteros, incluindo interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação da Sede com a região da Ressaca: Via Vereador Joaquim Costa (VM-5) /Av. das Américas até a Av. Severino Balesteros;

Conforme cita o artigo 59 mais adiante, faz parte do planejamento:

III – prever a implantação de ciclovias:

V – definir plano viário específico para as regiões da Ressaca, Nacional e Sede/Via Vereador Joaquim Costa (VM-5), considerando a tendência de instalação predominante de atividades de grande porte e causadoras de impacto viário significativo.

Em relação às ciclovias não se pode negar que devemos cada vez mais favorecer este tipo de transporte como forma de desafogar o trânsito além de colaborar com o meio ambiente. Os empreendimentos de impacto deverão contemplar bicicletário em sua estrutura interna, por exigência ou por premissa, como já vem acontecendo em alguns casos.

Em relação às melhorias viárias elencadas fica o questionamento de como será feito este investimento, já que irá colaborar efetivamente com os empreendimentos situados ou a se instalar nestas regiões.

Outorga Onerosa

Ouro ponto de destaque é o referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir. O valor da contrapartida para imóveis localizados em ZAD ou uso convivente ZUI aumentou significativamente pois antes tínhamos a multiplicação por 0,1, que funcionava como um fator de redução. Este número não aparece mais na nova fórmula, ficando a mesma para todas as áreas incluídas no macrozoneamento do município.

A nova fórmula, se dará conforme abaixo:

CT = (CABatual – CABanterior) x AT x V, na qual:

I – CT corresponde ao valor da contrapartida do beneficiário;

II – CABatual corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas vigentes;

III – CABanterior corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas imediatamente anteriores à legislação vigente;

IV – AT corresponde à área do terreno;

V – V corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno constante da planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI).

(artigo 71º – LC 248/18)

Desenvolvimento Econômico

O artigo 99 cita diretrizes estabelecidas para que o Poder Executivo possa propiciar o desenvolvimento econômico e entre estas, destaco a seguinte:

VI – promover requalificação e revitalização urbana dos distritos e coibir a especulação imobiliária em áreas industriais subutilizadas, mediante a aplicação dos instrumentos urbanísticos pertinentes;

Porém nem este capítulo, nem esta alínea específica são novidades no Plano Diretor.

Enfim, o Plano Diretor conseguiu atender algumas demandas da cidade que precisavam de atenção, teve poucas alterações nas classificações de zoneamento e praticamente nenhuma alteração nos parâmetros urbanísticos. A outorga vai ter um custo significativamente mais alto, projetos viários prioritários vão colaborar com o desenvolvimento ordenado da cidade e a inclusão das ADEs traz uma maior controle na aprovação de empreendimentos nestas áreas.

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Viabilidade em Edificações Existentes

Você sabia que imóveis existentes também demandam a elaboração de Estudo de Viabilidade? Você procura um imóvel, encontra, imagina, faz planos, e o aluga. Ele já tem os espaços definidos, as saídas, as janelas e aberturas, as escadas existentes, tudo definido por ser existente. Pode ter passado por obras recentes ou não – o fato é que você alugou uma edificação pronta. Apesar de pronto, porém, o imóvel ainda não possui os licenciamentos que você precisa para seu empreendimento funcionar – licenças da Vigilância Sanitária, do Meio Ambiente, do Patrimônio Histórico, da Regulação Urbana, do Corpo de Bombeiros.

E você vai providenciar tudo isso logo após ter fechado o contrato de aluguel! Ótimo! E começam as providências! Vem arquiteto, vem engenheiro, mede aqui, confere ali, projeta lá. E começam a chegar novas informações…

Você descobre que as escadas não atendem à legislação e, sendo viável tecnicamente, você terá que reformá-las.

Você descobre que algumas portas da rota de fuga são estreitas e, para o público que você precisa, você vai ter que aumentar suas larguras.

Você descobre que aquela quantidade de saídas é insuficiente, que a ventilação é inadequada para o seu tipo de ocupação, que você precisa fazer diversas obras e que, além de tudo, o imóvel é tombado pelo patrimônio.

E agora?

Será que você poderá fazer as obras das quais  precisa para o seu tipo de ocupação?

Será que as obras feitas anteriormente a você foram legais?

Será que, mesmo havendo viabilidade, você tem reserva financeira para encarar todas as obras não planejadas por falta de conhecimento de sua necessidade?

Nessa hora, entra a importância do Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL). Você contrata um estudo para verificar a viabilidade daquele imóvel para seu empreendimento.

Se você tiver duas opções de imóveis, você pode fazer dois estudos de viabilidade. Se você tem uma opção disponível, você faz esse estudo antes de fechar o contrato. Assim, você poderá ter conhecimento prévio das adequações necessárias para que você ocupe aquele imóvel, saberá quais são as limitações e impossibilidades, e terá condições de fazer um planejamento, a partir do aluguel daquele imóvel ou de sua eliminação para busca por outro, evitando grandes surpresas.

O “barato” ou o “impulso” pode sair caro também nesse caso. Verifique a viabilidade do imóvel e evite surpresas!

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A Nova Geração da Logística em Armazéns

O momento atual requer uma avaliação das oportunidades de redução de custos e aumento de produtividade, contudo principalmente sem sacrificar o nível de serviço ofertado.

Precisamos pensar na PRODUTIVIDADE como fonte de satisfação de nossos clientes, desta forma devemos idealizar nossas instalações como condição necessária para atendimento de nossas operações, analisando os aspectos de eficiência e eficácia, com ênfase nas atividades internas, processos, tempo, recursos, fluxo de produtos e espaço.

Dada sua importância, a necessidade de aumentar a produtividade em armazéns fez com que nos últimos tempos a intralogística desse lugar A Nova Geração da Logística, que de maneira simplificada é a gestão do fluxo de movimentação interna de materiais, arquitetura do armazém e automação alinhados aos processos logísticos, onde destacamos os ganhos com a otimização, performance, qualidade da operação, entregas rápidas, elevação do índice de satisfação dos clientes e etc.

Automação & Galpão otimizados

A automação na movimentação de materiais é uma questão fundamental, pois se a movimentação e a armazenagem de materiais não agregam valor aos produtos, devemos melhorar a produtividade nesse processo de forma com que eles não “existissem”. Isto não é uma tarefa simples, a equação é complexa e o essencial é mantermos o foco no que de fato é aumentar a produtividade.
O investimento em linhas de Transportadores de roletes automatizados, Sistemas de sortimento de caixas – Sorters, Sistemas de armazenamento verticais – Mini-Loads, Linhas de separação de pedidos – Picking, são algumas da forma de ganho e aumento da produtividade com automação logística. A arquitetura do armazém também combinada com a automação nos leva a índices significativos, pois ao combinarmos ambos elementos o resultado é baixo investimento com auto retorno – ROI.
Há uma solução para cada tamanho e a modularidade Plug & Play empregada pela LOGSTORE® em suas soluções logísticas permite o cliente prever e contabilizar o aumento da produtividade, escalando o investimento necessário para curto, médio e longo prazo.

Artigo originalmente publicado na Revista Mundo Logística – Nº 61 – Novembro/Dezembro 2017

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